リースバックとは？京都で利用する際の注意点やよくあるトラブルも紹介

住宅ローンの返済や老後の資金づくりでまとまったお金が必要でも、住み慣れた家を離れたくないとお悩みの方は多いでしょう。

そこで選択肢に挙がるのが「リースバック」です。

リースバックを利用すれば、自宅を売った後も家賃を払って同じ家に住み続けられるため、引っ越しをせずに資金を用意できます。

この記事では、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、リースバックを依頼する不動産会社の選び方などを紹介します。
自宅の売却方法で悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックとは？

 

リースバックは、自宅を売却した後もそのまま住み続けられるサービスです。
ここではリースバックの仕組みと、よく間違えられる制度との違いを解説します。

 

自宅を売却して賃貸で住み続ける仕組み

 

リースバックは、自宅をリースバック会社（不動産会社など）に売却し、その買主と賃貸借契約を結んで住み続ける売却方法です。
売買契約と賃貸借契約の2つをセットで締結する点が、通常の売却と違うポイントです。

 

売却後は所有権が買主（リースバック会社）に移りますが、売主は借主として毎月家賃を支払い、同じ家で生活を続けることができます。

また、リースバックを利用すれば、売却代金を一括で受け取れるため、引っ越しをせずにまとまった資金を準備できます。

 

住み慣れた京都のまちを離れたくない方は、生活を変えずに現金化できる方法としてリースバックを検討してみてはいかがでしょうか。

 

以下の記事では、不動産を売却する方法について詳しく解説しています。

あわせてご覧ください。

家を売却する4つの方法とは？向いている人の特徴や好条件で売るコツも紹介
 

サブリース・リバースモーゲージとの違い

 

 

リースバックとよく似た言葉で「サブリース」と「リバースモーゲージ」というものがあります。

サブリースは、所有する賃貸物件を不動産会社が一括で借り上げ、入居者へ又貸しする活用方法です。

物件の持ち主は所有権を持ったまま、空室が出ても毎月一定の賃料を受け取れるのが特徴です。

 

リバースモーゲージは、自宅を担保に入れて融資を受け、契約者が亡くなったあとに自宅を売って返済する借入方法です。
自宅を手放さずに資金を用意できますが、金融機関ごとに年齢制限や物件の条件が決められています。

 

それぞれの違いは以下の表のとおりです。

 

	リースバック	リバースモーゲージ	サブリース
主な目的	まとまった資金の確保	老後資金などの借り入れ	賃貸経営の安定
自宅の所有権	買主へ移る	所有者のまま（担保に入る）	所有者のまま
お金の受け取り方	売却代金を一括で 受け取る	融資として受け取る	毎月の賃料を受け取る
毎月の支払い	家賃を払う	利息の支払いが生じる場合がある	なし
自宅に住み続けられるか	賃貸として 住み続けられる	住み続けられる	対象は自宅ではなく 賃貸物件
返済の有無	返済は不要	契約者の死亡後に自宅を売って 返済	返済は不要
主な対象	戸建て マンションなど	金融機関の定める 年齢・物件条件を満たす自宅	賃貸アパート 戸建て・マンション

 

まとまった資金を今すぐ受け取りたいならリースバック、自宅を残したまま資金を借り入れたいならリバースモーゲージがおすすめです。
どちらが合うかは資金の使い道やライフプランなどで変わるため、迷ったときは不動産会社に相談してみましょう。

京都でリースバックを利用する5つのメリット

 

 

リースバックを利用すると、どのようなメリットがあるのでしょうか。
ここでは代表的な5つのメリットを見ていきましょう。

 

まとまった資金を自由に使える

 

リースバックで手に入れた売却代金は、金融機関からの借り入れと違い、使い道を制限されずに自由に使えます。
住宅ローンの一括返済はもちろん、老後の生活費や医療費、子どもの教育費、事業の運転資金などにも充てられます。

「生活環境を変えたくないがまとまった資金が必要」という方におすすめです。

 

同じ家に住み続けられる

 

リースバックを利用すれば、借主として住み続ける形になるため、売却後も引っ越さずに今の家で住み続けられます。

学校や職場が変わらないため、子どもの転校や通勤ルートの見直しも必要ありません。
町内会や近所付き合いなど、長く築いてきた人間関係もそのまま保てるでしょう。

 

早期に現金化できる

 

 

リースバックは、通常の仲介による売却よりも早く現金を受け取れます。

リースバック会社が直接買い取るため、購入希望者を探す売却活動が不要なのです。
仲介では売り出しから引き渡しまで3ヶ月から半年程度かかるのが一般的ですが、リースバックであれば数週間から1ヶ月ほどで入金してもらえるケースもあります。

 

さらに、内覧の対応や価格交渉に時間を取られる心配もありません。
借入金の返済期限や子どもの学費など、支払い期日が迫っている方は早めに相談してみてください。

 

固定資産税や管理費・修繕積立金が不要になる

 

売却後は、固定資産税の支払いがなくなります。
固定資産税は不動産の所有者にかかる税金であるため、リースバックを利用すれば買主であるリースバック会社が負担することになります。
また、マンションであれば、毎月の管理費や修繕積立金の支払いも不要です。

 

売却を周囲に知られにくい

 

リースバックは、自宅を売却した事実を周囲に気づかれにくい売却方法です。
リースバック会社が直接買い取るため売却活動の必要がなく、ポータルサイトや折込チラシなどに物件情報が掲載されることはありません。

 

さらに、購入希望者の内覧で人が出入りすることもなく、庭先に売却の看板も設置されません。
売却後も同じ家で暮らすため、表札や暮らしぶりが変わらない点もメリットといえるでしょう。
周囲の目が気になる方でも、これまでどおりの生活を続けられます。

 

クラストホームで不動産を売却した方の実例を以下の記事でご紹介しています。

【売却実例紹介】大手ではなくクラストホームに任せた理由｜相続した京都の実家を売却したA様の話

 

リースバックのデメリット・注意点

 

 

リースバックにはメリットが多くありますが、あらかじめ知っておくべき注意点もあります。
ここでは主なデメリットを3つ紹介します。

 

売却価格が相場より低くなりやすい

 

リースバックで受け取れる金額は、仲介で売るケースより低くなる傾向にあります。
リースバック会社は、買い取った後の賃貸経営や将来的な再販まで見込んで価格を決めるためです。

 

提示された価格に納得できない場合は、複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。
売却価格は立地や築年数などで決まるため、査定額の根拠もあわせて説明してもらってください。

 

家賃が周辺相場より高くなる場合がある

 

リースバック後の家賃は売却価格をもとに決められるため、近隣の賃貸物件の相場よりも高くなることがあります。

一般的に、家賃の目安は「売却価格×期待利回り÷12ヶ月」で計算されることが多く、仮に売却価格1,500万円、利回りを年8％とすると月々10万円の家賃になります。

売却価格を高くしてもらうほど毎月の家賃も上がる関係にあると、あらかじめ理解しておきましょう。

そのため、引っ越し代や礼金などを加味しても、近くの賃貸物件へ移ったほうが安く収まるケースも考えられます。
長期間暮らす予定であれば、年金や収入で払い続けられる金額かをシミュレーションし、周辺の家賃相場とも見比べておきましょう。

 

所有権を失い相続できない

 

 

リースバックを利用すると自宅の所有権がなくなるため、家を子どもに残せません。
ただし、受け取った売却代金は現金として手元に残り、相続財産として家族に引き継がれます。

不動産のままよりも現金で分けるほうがトラブルになりにくいため、生前に財産を整理する目的でリースバックを選ぶ方もいます。

なお、契約者が契約中に亡くなった場合、家族が賃貸借契約を引き継ぎ、原状回復費用（借りたときの状態に戻す費用）を求められるケースもあります。


 

 

京都のリースバックでよくあるトラブルと回避策

 

 

リースバックを利用する際は、注意しないとトラブルに発展するケースがあります。
ここでは、リースバックでよくあるトラブルと回避策を紹介します。

 

賃貸借契約を更新できず退去せざるを得なくなった

 

リースバックを利用した方の中には、賃貸借契約を更新できず、住み慣れた家を出るはめになってしまった方がいます。

賃貸借契約には普通借家契約（更新できる契約）と定期借家契約（期間が満了すると終わる契約）があり、後者では貸主が再契約を断ることができるのです。

「これからずっと住めます」と口頭で言われていても、契約書に再契約の条件が書かれていなければ、更新できないことも考えられます。

このような事態を回避するためには、契約前に賃貸借契約の種類と期間、更新や再契約の条件を書面で確認しましょう。
希望する賃貸期間を担当者に伝え、その期間住み続けられる契約になっているかを確認しておくと安心です。

 

リースバック会社が倒産してしまった

 

リースバック会社の倒産により、住み続けられなくなるトラブルも起こり得ます。
自宅の所有権はリースバック会社にあるため、倒産すると家が売りに出されたり競売にかけられたりすることがあるのです。

家の所有権が第三者にわたると、退去や家賃の値上げを求められる恐れがあります。

倒産によるトラブルを避けるためには、リースバック会社の実績や経営状況を事前にチェックしておきましょう。

 

買戻しができなかった

 

リースバック後に買い戻しができると聞いていたのに、条件が合わず自宅を取り戻せないトラブルもあります。
買戻しとは、リースバック会社に売却した自宅を、将来もう一度自分で買い取ることです。

 

買戻し価格は、リースバック会社の経費や利益が上乗せされ、売った金額より高くなるのが一般的です。
また、買戻しの期限を過ぎると買い戻せなくなったり、第三者へ売られて話が流れたりするケースも考えられます。

 

国土交通省も「いつまでにいくらで買い戻せるのか」を契約前に確認するよう呼びかけています。
口約束ではなく契約書に買戻しの条件が書かれているかをチェックし、その金額を用意する計画も事前に立てておきましょう。

参考：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」


以下の記事では、クラストホームがどのような想いで売却のサポートをしているかをご紹介しています。

気になる方はぜひご覧ください。

大切な我が家を大切に売りたいあなたへ。京都の不動産売却ならクラストホーム
 

 

リースバックはどのような人に向いているのか？

 

リースバックは、誰にでも合う売却方法ではありません。
ここでは、リースバックに向いている方と向いていない方の特徴を整理します。

 

リースバックに向いている人
 

リースバックの利用に向いている方の特徴は、主に以下のとおりです。

 

・引っ越しをしたくない方

・まとまった資金を用意したい方
売却を近所に知られたくない方

・将来の相続に備えて自宅を現金に換えておきたい方

・リバースモーゲージを使えなかった方

 

リースバックを利用すれば、住宅ローンの返済や老後の生活費、事業資金など、使い道を問わず現金を確保できます。
また、子どもの転校を避けたい方や、通勤や通院の環境を変えたくない方にもおすすめです。


将来の相続でトラブルを避けたい方や、年齢や物件の影響でリバースモーゲージを使えなかった方もリースバックを検討してみてください。

 

リースバックに向いていない人

 

リースバックに向かないのは、住み続けるよりも売却の金額を優先したい方です。
次の項目に当てはまる方は、別の売却方法も検討してみてください。

 

・少しでも高く自宅を売りたい方

・毎月の家賃を払い続けられるか不安な方

・自宅をそのまま子どもに残したい方

・引っ越しに抵抗がなく、住み替え先を用意できる方

・住宅ローンの残りが売却価格を上回る方

 

売却価格は仲介より低くなる傾向にあるため、時間をかけられるなら通常の売却のほうが手元に資金が残るでしょう。
 

また、住宅ローンが多く残っている場合は、リースバックの利用自体を断られるケースもあります。
その際は任意売却（金融機関の同意を得て売る方法）など、他の選択肢を不動産会社に相談してみましょう。

 

 

京都でリースバックを利用する流れ

 

 

続いて、リースバックを利用する際の流れを4つのステップに分けて見ていきましょう。

 

1.リースバック会社へ問い合わせる

 

はじめに、リースバックを取り扱う不動産会社へ問い合わせます。
電話やホームページのフォームから、住所、間取り、築年数などを伝えましょう。

 

2.現地調査・査定を受ける

 

次に、担当者が自宅を訪れ、建物の状態や設備を確認して売却価格と家賃を算出します。
所要時間は30分から1時間ほどが目安で、査定だけであれば費用はかかりません。
査定結果が届いたら、金額の根拠もあわせて説明してもらいましょう。

 

3.売買契約と賃貸借契約を締結する

 

提示された条件に納得できれば、売買契約と賃貸借契約を締結します。
家賃や契約期間、更新の条件や買戻しの取り決めは、必ず書面に残しておきましょう。
疑問があれば、署名・捺印の前に担当者へ確認してください。

 

4.売買代金を受け取り賃貸借契約が開始される

 

契約後、所有権を移す登記を済ませ、売買代金が振り込まれます。
住宅ローンが残っている場合は、この代金で一括返済し、抵当権を抹消します。
引き渡し後は借主として家賃を払いながら、これまでどおりの生活を続けていくことになります。

 

 

京都のリースバック会社を選ぶコツ

 

 

京都でリースバック会社を選ぶ際に確認しておきたいのは、以下のポイントです。

 

・京都での売却実績が豊富で地域の相場に詳しいか

・買取価格と家賃の根拠を明確に説明してくれるか

・賃貸借契約の種類と住み続けられる年数を書面で示してくれるか

・買戻しの時期や金額を契約書に明記してくれるか

 

なるべく複数社の条件を比較検討し、売却価格と家賃のバランスが取れた提案を選びましょう。

 

リースバックに関してよくある質問

 

 

最後に、リースバックを検討する方からよくある質問をまとめました。

 

住宅ローンが残っていてもリースバックは利用できますか？

 

売却代金で住宅ローンを完済できるのであれば利用できます。
住宅ローンの残債が売却代金を上回る場合でも、不足分を自己資金で埋める方法もあるため、まずは残高を調べて不動産会社に相談してみてください。

 

買い戻しは必ずできますか？

 

必ず買い戻せるとは限りません。
買戻しは契約で取り決めたときにだけ認められ、期限や金額の条件も付帯されます。
価格は売った金額より高くなるのが一般的なため、条件を契約書で確認しておきましょう。

 

途中で退去させられることはありますか？

 

家賃を滞りなく払っていれば、契約期間の途中で退去を求められるケースはほとんどありません。
ただし定期借家契約では、期間が満了すると再契約を断られる場合があります。
契約の種類と住み続けられる年数を、あらかじめ賃貸借契約書で確認しておきましょう。

 

 

京都のリースバックならクラストホームへおまかせ

 

この記事では、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、トラブルの回避策などを紹介しました。
リースバックは、自宅を売った後も家賃を払って同じ家に住み続けられる方法です。
まとまった資金を用意できる一方で、売却価格は相場より低くなる傾向にあります。

 

京都のリースバックなら、地元での取引実績が豊富なクラストホームへおまかせください。

査定は無料ですので、まずは自宅がいくらで売れるのかを以下から確認してみましょう。