【税金シミュレーションあり】不動産売却の税制特例とは？2026年に使える制度や注意点を解説

2026/08/07

住み替えや相続などで不動産を売却する際に「なるべく税金の負担を抑えて手取りを増やしたい」と考える方は多いでしょう。

売却で利益が出ると譲渡所得税がかかりますが、一定の条件を満たせば負担を軽くできる特例が用意されています。

ただし、特例には併用できない組み合わせや適用期限があるため、売り出す前にしっかり確認しておくことが大切です。

この記事では、不動産売却で使える代表的な特例や適用条件、利用する際の注意点などを紹介します。

税額シミュレーションも行っていますので「自分はどれくらい税金がかかるのか」を知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時に利用できる特例とは？

不動産を売却して利益が出ると税金がかかりますが、一定の条件を満たせば税金の負担を軽減できる特例制度があります。

マイホームの売却や相続した空き家の処分など、売却する不動産の種類や事情に合わせてさまざまな特例が用意されています。

特例を使うかどうかで、納める税金が数百万円単位で変わるケースもあるため、売り出す前に確認しておきましょう。

特例の対象になるのは「譲渡所得」の部分

特例によって軽減されるのは、売却金額そのものではなく「譲渡所得」にかかる税金です。

譲渡所得とは、売却金額から取得費（購入代金や購入時にかかった費用）と譲渡費用（仲介手数料など売却にかかった費用）を差し引いた利益を指します。
この利益（譲渡所得）に税率をかけた金額が、納める税金になるのです。

譲渡所得に掛けられる税率は以下のとおりです。

所得区分	所有期間	税率
短期譲渡所得	所有期間5年以下	39.63％所得税：30％　住民税：9％復興特別所得税：0.63％
長期譲渡所得	所有期間5年超	20.315％所得税：15％　住民税：5％復興特別所得税：0.315％

例えば3,000万円で不動産が売れた場合、取得費と譲渡費用の合計が2,800万円であれば「3,000万円−2,800万円」で、課税の対象は200万円になります。

そこに所有期間に応じた税率（39.63％か20.315％）を掛けて税額を算出します。

上記の場合、利用できる特例があれば課税対象である200万円が減額され、結果的に税額の負担が軽減されるのです。

不動産売却の流れに関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

京都で不動産を売却する流れとは？高く売るコツも紹介

不動産売却で利用できる5つの特例

ここでは、マイホームや相続した実家の売却で使える代表的な特例を紹介します。
条件や期限もあわせて確認してみてください。
※ここで紹介する特例の適用条件は一部に過ぎないため、詳しくは不動産会社の担当者や税理士などに相談しましょう。

①最大3,000万円を差し引ける「3,000万円の特別控除」

マイホームを売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。
所有期間の長さを問わずに使えるため、最も利用されている特例です。

適用される主な条件は以下のとおりです。

・現在住んでいる家を売却する
・住まなくなった家は、住まなくなった日から3年を過ぎる年の12月31日までに売る
・親子や夫婦など特別な関係にある人への売却ではない
・売った年の前年・前々年に同じ特例を受けていない

適用期限のない制度のため、売却の時期を気にせず使えます。
マイホームを売却した際は、まずこの特例の条件を確認しましょう。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

②所有期間が10年を超ると税率が軽減される「軽減税率の特例」

10年以上所有したマイホームを売ると、通常より低い税率で税額を計算できます。

特例で適用される税率は以下のとおりです。

・譲渡所得のうち6,000万円以下の部分：14.21％
（所得税：10％、住民税：4％、復興特別所得税：0.21％）
・譲渡所得のうち6,000万円超の部分：20.315％
（所得税：15％、住民税：5％、復興特別所得税：0.315％）

適用の条件は次のとおりです。

・売った年の1月1日時点で、家屋と敷地の所有期間がともに10年超
・住まなくなった家は3年を経過する年の12月31日までに売却
・前年・前々年にこの特例を受けていない
・親子や夫婦など特別な関係にある人への売却ではない

この特例にも期限はありません。
3,000万円の特別控除と重ねて使えるため、条件が揃えば大きな減税効果が期待できるでしょう。

参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

③買い換える際に課税を先送りできる「買い換えの特例」

住み替えで新しい家を購入する場合は、売却益への課税を将来に繰り延べることができます。
売った年には税金がかからず、買い換えた家を売るときまで税金の支払いを先送りできるのです。

ただし、条件は細かく設定されています。

・売った年の1月1日時点で所有期間10年超、かつ住んでいた期間が10年以上
・売却代金が1億円以下
・売却の前年から翌年までの3年の間に新居を取得する
・新居の建物は床面積50㎡以上、敷地は500㎡以下
・中古住宅は築25年以内、または耐震基準を満たしている

買い替えの特例は、2027年12月31日までの売却が対象です。
なお、3,000万円の特別控除や軽減税率とは併用できません。

参考：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

④売却で損が出た際に使える「譲渡損失の特例」

譲渡損失の特例とは、不動産売却で損失が出た場合に、その損失分を給与所得などから差し引いて税金を減らせる制度です。
相殺しきれない分は、翌年から3年間繰り越せます。

この特例の主な条件は以下のとおりです。

・売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えている
・住まなくなった家の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
・親子や夫婦など特別な関係にある人への売却でない
・前年・前々年に3,000万円特別控除、軽減税率、買い換え特例を使っていない

【住宅ローンが残っている家を売る場合】

・売買契約日の前日に、返済期間10年以上の住宅ローン残高がある
・売却価格がその住宅ローンの残高を下回る
・繰越控除を使えるのは、合計所得金額が3,000万円以下の年のみ

【住み替えで新居を買う場合】

・売却の前年1月1日から翌年12月31日までの3年間に、床面積50㎡以上の家を購入する
・取得した年の翌年12月31日までに住む
・購入した年の12月31日時点で、返済期間10年以上の住宅ローンがある

こちらも適用期限は2027年12月31日までです。
住宅ローン控除と併用できるため、住み替えの方は忘れずに申告しておきましょう。

参考：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」

⑤相続した空き家に使える「相続不動産を売却したときの特例」

相続した実家を売却した場合も、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。
ただし相続人が3人以上いる場合は、控除の上限が2,000万円までとなります。

主な適用条件は次のとおりです。

・昭和56年5月31日以前に建てられた建物
・分譲マンションなどの区分所有建物ではない
・相続が始まる直前まで、被相続人が1人で住んでいた
・相続から売却まで、賃貸や事業、居住に使っていない
・相続開始日から3年を過ぎる年の12月31日までに売却する
・売却代金が1億円以下

さらに、この特例に適用させるためには、売却する前に売主が「耐震改修する」か「建物を取り壊して土地として売却する」必要があります。
また、買主が引き渡し後に耐震改修や解体を行っても、翌年2月15日までに完了すれば特例を使うことが可能です。

期限は2027年12月31日までのため、実家を空き家のまま放置している方は早めに動き出しましょう。

参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

不動産売却の特例を使った税額シミュレーション

ここで、自宅の売却で特例を利用した場合のシミュレーションを見てみましょう。

パターン1：3,000万円の特別控除が利用できる場合

まずは、3,000万円の特別控除が利用できる場合のシミュレーションです。
前提となる条件は次のとおりです。

・売却価格：4,000万円
・取得費（購入時の代金や諸費用）：1,500万円
・譲渡費用（売却時の仲介手数料や印紙代など）：200万円
・所有期間と居住期間：ともに15年（長期譲渡所得）

譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で算出するため、以下の計算式になります。

4,000万円【売却価格】－（1,500万円【取得費】＋200万円【譲渡費用】）＝2,300万円

特例を利用した場合、譲渡所得は「2,300万円【譲渡所得】－3,000万円【特例による控除】＝0円」になるため、税額0円となります。

ちなみに、3,000万円の特別控除を利用しない場合は「2,300万円【譲渡所得】✕20.315％【長期譲渡所得】＝467万2,450円」の譲渡所得税がかかる計算です。

このように、売却で2,300万円の利益が出ていても、特例が利用できれば納める税金は0円で済みます。
ただし、使いきれなかった控除枠700万円分を翌年に繰り越したり、他の不動産に回したりはできません。

パターン2：軽減税率の特例を利用する場合

続いて、軽減税率の特例を利用する場合も見てみましょう。
以下の前提条件でシミュレーションします。

・売却価格：5,000万円
・取得費（購入時の代金や諸費用）：1,500万円
・譲渡費用（売却時の仲介手数料や印紙代など）：200万円
・所有期間と居住期間：ともに15年（長期譲渡所得）

5,000万円【売却価格】－1,500万円【取得費】−200万円【譲渡費用】＝3,300万円【譲渡所得】

3,300万円【譲渡所得】－3,000万円【3,000万円の特別控除】＝300万円【特別控除後の譲渡所得】

上記の300万円に軽減税率14.21％（6,000万円を下回っている場合の税率）を掛けます。

300万円✕14.21％＝42万6,300円【譲渡所得税】

軽減税率を利用しない場合は「300万円✕20.315％＝60万9,450円」となり、約18万円税負担が大きくなります。

もし特例を1つも使わなければ、3,300万円がそのまま課税対象となり、税額は670万3,950円まで膨らみます。
2つの特例を適用するだけで税負担が600万円以上変わるため、売却前に必ず適用条件を確認しておきましょう。

不動産売却の特例を利用する際の注意点

ここでは、特例を使う前に押さえておくべき注意点をまとめました。

3,000万円の特別控除と買い換えの特例は併用できない

3,000万円の特別控除と買い換えの特例は、どちらか一方しか選べません。
売却した年だけでなく、その前年・前々年にどちらかを利用している場合も対象外になるため、住み替えを繰り返す方は注意が必要です。

選ぶ目安としては、譲渡所得が3,000万円に収まるかどうかです。
3,000万円以下であれば特別控除で税額が0円になるため、そちらを選ぶほうが有利になるケースがあります。

一方、譲渡所得が3,000万円を大きく超える場合は、3,000万円の特別控除を利用しても税金の負担が大きくなるため、買い換えの特例で課税を先送りする選択肢も検討してみてください。

ただし、どちらが有利かはそのときの状況に左右されるため、判断に迷う場合は売却前に不動産会社や税理士などへ相談しましょう。

住宅ローン控除と併用できない特例がある

売却で以下の特例を利用すると、新居を購入する際の住宅ローン控除が受けられません。

・3,000万円の特別控除
・軽減税率の特例
・買い換えの特例

新居に入居した年と、その前年・前々年のいずれかで、上記の売却の特例を使っている方が対象外となります。

ただし、譲渡損失の特例は住宅ローン控除と併用できます。

譲渡損失の特例は売却で損失が出る際に役立つ制度のため、住み替えを予定している方は早めに試算しておきましょう。

税額が0円になっても確定申告は必要

特例で税額が0円になる場合も、必ず確定申告を行いましょう。
特例は申告して初めて認められるため、手続きをしなければ控除前の譲渡所得に課税される恐れがあります。

申告の時期は、不動産を売った翌年の2月16日から3月15日までです。
譲渡所得の内訳書のほか、登記事項証明書や売買契約書の写しなども提出する必要があります。

特に譲渡損失の繰越控除は、損失が出た年の確定申告を期限内に済ませることが条件で、期限を過ぎると使えなくなるため、売却した年の書類は必ず保管しておきましょう。

クラストホームでは、お客様の状況に合わせてご売却のご提案をいたします。

実際のご売却事例は、以下の記事でチェックしてみてください。

【売却実例紹介】大手ではなくクラストホームに任せた理由｜相続した京都の実家を売却したA様の話

不動産売却の特例に関するQ&A

最後に、不動産売却の特例についてよくある質問をまとめました。

特例を使えば税金はまったくかからないのでしょうか？

特例を使っても、税金が0円になるとは限りません。
3,000万円の特別控除を差し引いてもなお譲渡所得が残れば、その部分には課税されます。

また、買い換えの特例は課税を先送りする制度のため、将来の売却時に支払いが発生します。
どの特例が適用されるのかがわからない場合は、早めに不動産会社や税理士などの専門家に相談しましょう。

取得費がわからない場合はどうなりますか？

取得費が不明な場合は、売却価格の5％を取得費として計算できます。
ただし、実際の購入代金より低くなるケースがほとんどで、その分だけ譲渡所得が高くなってしまいます。
売買契約書が見つからない場合でも、通帳の記録や住宅ローンの償還表など、購入価格を裏づける資料が残っていないか探してみてください。