相続登記義務化による3つの期限とは？2026年に施行された新制度も紹介

実家を相続したものの、名義が親のままになっている方もいるのではないでしょうか。
2024年4月1日から相続登記は法律上の義務となり、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象になります。

また、2026年からは相続登記に関わりがある新制度も施行されました。

この記事では、相続登記義務化の内容や3つの期限、新たに始まった新制度などについて解説しています。
相続した不動産の名義変更をまだ済ませていない方は、ぜひご一読ください。

 

 

相続登記の義務化とは？

 

 

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続人の名義へ変更する手続きです。
ここでは、いつから義務になったのか、どの不動産が対象になるのかを解説します。

 

2024年4月1日から相続登記の義務化が開始

 

不動産の名義変更は、2024年（令和6年）4月1日から法律上の義務となりました。
不動産を相続で取得したと知った日から3年以内に登記を申請しなければならず、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料（ペナルティとして支払うお金）が科される恐れがあります。

 

相続登記の義務を負うのは、その不動産を相続で受け取った方です。
遺産分割（相続人同士で誰が何を取得するか）の話し合いがまとまっていない場合は、相続人全員が法定相続分（法律で定められた取り分）で共有した状態になるため、全員に相続登記の義務が生じます。
参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」


 

義務化より前に相続した不動産も対象

 

相続登記の義務は、2024年4月1日以降に発生した相続だけではなく、それ以前に相続した不動産でも同じように義務の対象となります。

例えば、20年前に相続した京都の実家が親名義のままの場合、今からでも手続きが必要です。
過去の相続には2027年（令和9年）3月31日までという期限が設けられているため、心当たりのある方は早めに名義を確認しておきましょう。

 

義務化された背景

 

相続登記が義務された背景には、所有者不明不動産の増加があります。
名義変更が任意だった時代は手続きを後回しにする方が多く、登記簿を見ても所有者がわからない不動産が全国に広がってしまったのです。

所有者がわからなければ管理されない不動産が増加し、周辺の環境が悪化する恐れもあります。
こうした問題を解消するため、2021年（令和3年）に法律が改正され、2024年4月1日から相続登記が義務づけられました。

 

以下の記事は、相続した実家の売却に成功した方の体験談です。
あわせてチェックしてみてください。
【売却実例紹介】大手ではなくクラストホームに任せた理由｜相続した京都の実家を売却したA様の話

 

 

相続登記の義務はいつまで？3つの期限

 

 

登記の期限は、いつ相続したかや遺産分割の有無によって変わります。
3つのパターンに分けて期限を確認しておきましょう。

 

相続で不動産を取得したと知った日から3年以内

基本的に相続登記の期限は、不動産を相続で取得したと知った日から3年以内です。
期限の起算点は亡くなった日ではなく、自分がその不動産を相続したと知った日です。
例えば、親の死後しばらく経ってから遺言書が見つかり、土地を相続すると知った場合は、その時点から3年を数えます。

 

遺産分割が成立した日から3年以内

 

遺産分割の話し合いで不動産を取得した方には、成立した日から3年以内という別の期限が生じます。
話し合いに時間がかかり、最初の3年を過ぎてしまいそうな場合は、後述する「相続人申告登記」で義務を一旦果たせます。
ただし、その後に遺産分割がまとまれば、改めて登記の申請が必要です。

 

2024年3月31日以前に相続した場合は2027年3月31日まで

 

義務化前に相続した不動産の期限は、2027年（令和9年）3月31日までです。
何十年も前に相続した実家であっても、名義が故人のままなら同じ扱いになります。
猶予は残りわずかのため、心当たりのある方は早めに準備を始めましょう。

 

 

相続登記の義務を果たさないとどうなる？

 

 

期限までに相続登記をしなければ、過料だけでなく実生活にも影響が出てしまいます。
ここでは、相続登記をせずに放置した場合に起こる4つのリスクを見ていきましょう。

 

10万円以下の過料

 

期限内に登記をしなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
過料は前科がつく「刑事罰」ではなく、行政上の義務を守らなかった方にペナルティが課される制度です。

ただし、登記をしないことに正当な理由があると認められれば、過料の対象にはなりません。
金額も一律ではなく、事情を踏まえて裁判所が10万円以下の範囲で決定します。
参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」


 

過料が科されるまでの流れ

 

期限を過ぎた瞬間に、いきなり過料が科されるわけではありません。

まず登記官（法務局で登記の審査をする担当者）から、登記を申請するよう催告書が届きます。
催告書に書かれた期限までに申請すれば、過料が課されることはありません。
しかし、申請がないまま期限を過ぎると、登記官から裁判所へ通知され、そこで過料の裁判が行われ判決が下る流れです。

 

なお、催告を受けた相続人が事情を説明し、正当な理由があると登記官が認めた場合は、裁判所への通知は行われません。

 

相続した不動産を売却できない

 

名義が故人のままの不動産は、そのままでは売却できません。
買主へ所有権を移すためには、一度相続人へ名義を移しておく必要があるためです。

「相続した京都の実家を売りたい」と考えたときに登記が済んでいないと、話が進まないまま時間だけが過ぎる恐れがあります。
売却を視野に入れているのであれば、早めに相続登記で名義を変更しておきましょう。

 

時間の経過とともに相続人が増えて手続きが複雑に

 

相続登記をせずに放置している間に相続人が亡くなると、その方の子や配偶者へと権利が引き継がれ、関係者が増えていきます。
当初は兄弟3人だけだった話が、数十年後には顔も知らない親戚を含む十数人での話し合いになるケースも考えられます。

人数が増えれば、集める戸籍も遺産分割で必要な署名も増え、手続きの負担は重くなる一方です。
相続人が増える前に、早めに手続きを進めておきましょう。

 

以下の記事では、クラストホームの不動産売却について詳しく解説しています。
相続した不動産の売却を検討している方はチェックしてみてください。
大切な我が家を大切に売りたいあなたへ。京都の不動産売却ならクラストホーム

 

過料が科されない「正当な理由」とは

 

 

期限に間に合わなくても、事情によっては過料を免れる場合があります。
ここでは、法務省が示している「正当な理由」を5つ紹介します。

 

相続人が極めて多く戸籍の収集に時間がかかる

 

相続人の数が非常に多く、戸籍の収集や連絡先の把握に時間がかかる場合は、正当な理由と認められます。
何代にもわたって登記を放置した不動産では、相続人が数十人に及ぶこともあるためです。

 

遺言の有効性や遺産の範囲が争われている

 

遺言が有効かどうかや、どこまでが遺産にあたるかで争いが起きている場合も、正当な理由にあたります。
誰が不動産を取得するのか決まらなければ、登記の申請ができないのです。

 

相続人が重病である

 

登記の義務を負う方が重い病気にかかっている場合も、正当な理由として扱われます。
書類集めや法務局への申請を進められる状態でなければ、無理をせず、落ち着いてから手続きに取りかかりましょう。

 

DV被害などで避難している

配偶者などから暴力を受け、身の安全のために避難している方も対象です。
登記をすると住所が公開され、居場所を知られる危険があります。
同じような状況で生命や心身に危害が及ぶ恐れがある方も、正当な理由と認められます。

 

経済的に困窮している

 

生活が苦しく、登記にかかる費用を払えない場合も正当な理由に含まれます。
登録免許税や書類の取得費用が負担になるようであれば、まずは法務局の窓口へ相談してみてください。

 

なお、上記の5つに当てはまらなくても、個々の事情に応じて正当な理由と認められるケースがあります。

 

相続人申告登記とは？

 

 

遺産分割がまとまらないまま期限が近づいたときに活用できるのが、相続人申告登記です。
相続人申告登記の仕組みと使う前に知っておくべきポイントを紹介します。

 

相続登記の義務を果たすための方法

 

相続人申告登記は、相続登記の義務を簡単に果たせるよう新しく設けられた手続きで、2024年4月1日からスタートしました。
登記簿上の所有者が亡くなったことや自分がその相続人であることなどを、期限内に法務局へ申し出るだけで義務を果たしたとみなされます。
遺産分割がまとまっていなくても申請できるのが特徴です。

 

しかも、相続人が単独で申し出できるため、他の相続人の同意を取りつける必要はありません。
遺産分割の話し合いが長引いて3年という期限に間に合いそうにない方は、相続人申告登記の手続きを検討してみてください。

 

相続人申告登記の注意点

 

ただし、相続人申告登記は、あくまで義務を果たすための一時的な手続きです。
誰がその不動産を所有しているかを示すものではないため、相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場合は、改めて相続登記が必要になります。

 

また、申告をした本人だけが義務を果たしたとみなされる点にも注意しましょう。
相続人全員の義務を果たすためには、それぞれが申し出なければなりません。
なお、複数人が連名で申出書を作れば、まとめて申告することも可能です。

遺産分割が成立した後は、その結果に沿った登記を3年以内に行う必要があります。
相続した不動産の売却を考えている場合は、早めに話し合いを進めておきましょう。

 

相続登記手続きの流れと費用

 

 

ここからは、相続登記の手順とかかる費用を見ていきましょう。

 

①不動産と相続人を確定する

 

はじめに、亡くなった方が所有していた不動産と、相続人が誰なのかを明確にします。
どちらも登記の申請書に記載する情報のため、抜けがあると手続きをやり直さなければならない点に注意が必要です。

不動産は、権利証や固定資産税の納税通知書などで確認できますが、見当たらない場合は、市区町村で名寄帳（その人が所有する不動産の一覧表）を取り寄せてみてください。
相続人は、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を辿って調べることができます。

 

②遺産分割協議で取得者を決める

 

相続する不動産と相続人がわかれば、誰がその不動産を引き継ぐかを話し合いで決めます。
同意した内容は遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が署名して実印を押します。
遺言書がある場合は、その内容に沿って手続きを進めるため、話し合いは不要です。
話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停という選択肢もあります。

 

③必要書類を集める

 

取得者が決まれば、申請に使う書類を揃えます。
必要な書類は主に以下のとおりです。

 

・亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本、住民票の除票
・相続人全員の戸籍謄本
・不動産を取得する方の住民票
・遺産分割協議書、または遺言書
・相続人全員の印鑑証明書
・固定資産課税明細書

 

ただし、ケースによっては別の書類が必要になることもあるため、詳細は法務局に問い合わせてください。

 

④法務局に申請する

 

書類が揃えば、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。
窓口へ持参するほか、郵送やオンラインでも申請できます。
書き方に不安がある方は、法務局の登記手続案内を利用してみましょう。
1〜2週間ほどで登記が完了し、登記識別情報通知が交付されます。

 

登録免許税は固定資産税評価額の0.4％

 

相続登記では、登録免許税という税金がかかります。
登録免許税の税率は、固定資産税評価額の0.4％です。
例えば、評価額が1,000万円の不動産であれば4万円が目安になります。

この他、戸籍などの取得費で数千円程度がかかり、司法書士へ依頼する場合は報酬として別途5万〜15万円程度がかかると考えておきましょう。

 

 

相続登記とあわせて押さえたい2026年施行の新制度

 

 

相続登記の義務化に続き、2026年には2つの制度が始まりました。
どちらも相続した不動産の手続きに関わるため、あわせて確認しておきましょう。

 

住所変更登記

 

2026年（令和8年）4月1日から、登記名義人の住所や氏名の変更登記も義務になりました。
変更があった日から2年以内に申請しなければならず、正当な理由なく放置すると5万円以下の過料の対象になります。

施行前に引っ越ししていた方も対象で、その場合の期限は2028年（令和10年）3月31日までです。
また、あらかじめ法務局へ検索用情報を届け出ておけば、登記官が職権で手続きしてくれる「スマート変更登記」も利用できます。

参考：法務省「住所等変更登記の義務化について」
法務省「スマート変更登記のご利用方法」

 

所有不動産記録証明制度

 

2026年（令和8年）2月2日には、所有不動産記録証明制度がスタートしました。
名義人本人や相続人が法務局へ請求すれば、所有している全国の不動産を一覧にした証明書を受け取れる制度です。

この制度を利用すれば、亡くなった親がどこに不動産を所有していたかわからない場合でも、登記漏れを防ぐことができます。
参考：法務省「所有不動産記録証明制度について」

 

相続登記の義務に関するQ&A

 

 

最後に、相続登記の義務についてよくある質問をまとめました。

 

相続登記をしていない不動産を売却することはできますか？

 

亡くなった方の名義のままでは売却できません。
買主へ所有権を移す前提として、相続人へ名義を移しておく必要があるためです。

相続した不動産の売却を考えている方は、先に相続登記を済ませておきましょう。
京都の実家の売却を検討中の方は、相続の段階からクラストホームへ相談していただければ、状況に合ったアドバイスをさせていただきます。

 

相続放棄をした場合も相続登記の義務はありますか？

 

相続放棄が認められた方は、はじめから相続人ではなかった扱いになるため、登記の義務は生じません。
ただし、相続放棄を申請できるのは、自分が相続人になったと知った日から3ヶ月以内と定められています。
期限を過ぎると相続したとみなされ、相続登記の義務も引き継ぐ点に注意してください。

 

相続登記は自分でもできますか？

 

相続登記は司法書士に任せなくても申請できます。
相続人が少なく、遺産分割の話し合いもまとまっている場合は、自分で手続きすることで司法書士への報酬を抑えられるでしょう。
一方で、相続人が多い場合や不動産が複数ある場合は、書類集めや申請手続きに手間がかかるため、司法書士による登記の代行や法務局の登記手続案内を利用してみてください。

 

 

まとめ

 

今回は、相続登記の義務化の内容や3つの期限、放置した場合のリスクや新制度について解説しました。

相続登記は2024年4月1日から義務となり、不動産を相続したと知った日から3年以内に申請しなければなりません。
義務化より前に相続した不動産も対象で、期限は2027年3月31日までです。
正当な理由なく放置すると10万円以下の過料が科される恐れがあるため、早めに動き出しましょう。

 

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