京都の不動産売却におけるインスペクションとは？費用感や売主が行うメリットを紹介

家の売却を不動産会社に相談した際に「インスペクションを受けますか？」と聞かれ、どうすべきか迷っている方も多いのではないでしょうか。
インスペクションは義務ではありませんが、売却前に受けておけば、購入希望者の安心につながり、引き渡し後のトラブルも防げます。

 

この記事では、売主がインスペクションを受けるメリットや注意点、契約不適合責任との関係について解説します。

安心して京都の家を売却したい方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

 

京都の不動産売却で行うインスペクションとは？

 

 

インスペクションとは、中古住宅の状態を専門家にチェックしてもらう調査です。
ここでは、調査の内容や売却時の法律上の扱いを解説します。

 

専門家が建物の劣化や不具合を調べる住宅診断

 

インスペクションは、建物の専門家が家の傷み具合や不具合の有無を確認する住宅診断です。
法律上は「建物状況調査」と呼ばれ、国に登録された講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が担当します。

売主と買主のどちらも依頼でき、売却前に受ければ家の状態を客観的に相手に示すことができます。

 

調べるのは建物の構造や雨漏りに関わる部分

 

調査の対象になるのは、家を支える構造部分と雨漏りを防ぐ部分です。

主な調査箇所は以下のとおりです。

 

・基礎や柱、床、壁などの構造上主要な部分
・屋根や外壁、窓まわりなど雨水の侵入を防ぐ部分

 

上記にひび割れや傾き、雨染みがないかを、目視や計測機器でチェックします。

壁や床をはがして調べるわけではないため、家が傷つく心配はありません。

 

実施は任意だが不動産会社には説明義務がある

 

インスペクションは、家を売る際に必ず受けなければならない検査ではありません。

一方で、2018年4月の改正宅地建物取引業法の施行により、不動産会社には次の対応が義務づけられました。

 

・媒介契約（不動産会社に売却を依頼する契約）の際に、調査業者を紹介できるかを示す
・実施した場合は、結果の概要を重要事項説明で買主へ伝える

 

媒介契約の際にインスペクションを提案されても、受けるかどうかは売主が自由に決められます。

迷った場合は、築年数や家の状態を踏まえて担当者に相談してみてください。
参考：国土交通省「既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて）」


 

 

京都で売主がインスペクションを行うメリット3選

 

 

インスペクションは、買主だけでなく売主にとってもメリットのある調査です。
ここでは、売主がインスペクションを受けるメリットを紹介します。

 

購入希望者が安心して購入を決めやすくなる

 

インスペクション済みの家は、専門家の調査結果がある分、購入希望者が安心して検討できます。

中古住宅を探す方の多くは、見えない部分の不具合や購入後の修繕費に不安を抱えています。
調査結果を示せれば、競合物件とも差をつけられるでしょう。

 

さらに、インスペクションの結果によっては既存住宅売買瑕疵保険（引き渡し後に見つかった欠陥の補修費用を補償する保険）に加入できる場合もあります。

既存住宅売買瑕疵保険付きの物件は、購入希望者にとって大きな安心材料になります。

 

引き渡し後のトラブルを防げる

 

家の状態を契約前に買主と共有しておけば、引き渡し後のトラブルを防げます。

引き渡し後に不具合が見つかると、売主は契約不適合責任（契約内容と異なる不具合について売主が負う責任）を問われ、修繕費などを請求される恐れがあります。

 

その点、インスペクションで見つかった不具合を契約書に記載し、買主が納得したうえで購入すれば、原則としてその部分は責任の対象になりません。

売主の思い込みではなく、専門家の調査結果をもとに伝えられるからこそ、後から「聞いていない」と言われにくくなるのです。

 

不具合を把握したうえで売り出し価格を決められる

 

インスペクションの結果は、家の売り出し価格を決めるうえで役立つ情報です。

不具合を知らないまま相場どおりの価格で売り出すと、内覧や購入希望者側の調査で問題が見つかり、大きな値下げを求められる恐れがあります。

しかし事前に家の状態がわかっていれば、修繕してから売るか、補修費用を見込んで価格を下げるかをあらかじめ決められます。

 

例えば、屋根の補修に数十万円かかると判明した場合、その分を価格に反映させておけば、交渉時に慌てずに済むでしょう。

いくらで売却するか迷った際は、調査結果をもとに担当者と相談してみてください。

 

 

インスペクションの費用相場と流れ

 

 

インスペクションを検討する際は、費用や期間の目安を知っておくと安心です。
ここからは、費用相場と依頼から報告書を受け取るまでの流れを見ていきましょう。

 

費用相場は5万〜10万円程度

 

インスペクション費用の目安は、一般的に5万〜10万円程度です。

金額は建物の広さや築年数、依頼先によって変わり、広い家や古い家ほど高くなる傾向にあります。

なお、滋賀県や兵庫県のように、費用の一部を補助している自治体もあります。

京都でインスペクションを行う場合も、依頼前にお住まいの市区町村で支援制度を確認しておきましょう。

 

床下や屋根裏の調査は追加費用がかかる

 

インスペクションは、点検口からのぞける範囲を目で見て確認するのが基本のため、床下や屋根裏に入って調べる場合は、基本料金とは別に費用がかかります。

床下にもぐって土台や配管を調べたり、シロアリ調査を加えたりすると、1項目あたり数万円程度が上乗せされます。

複数を組み合わせると、合計で10万円を超えるケースも考えられます。

築年数の古い戸建てで傷みが気になる方は、追加調査も検討してみてください。

 

依頼から報告書の受け取りまで1〜2週間

 

申し込みから結果が手元に届くまでにかかるのは、1〜2週間ほどです。

主な流れは以下のとおりです。

 

・調査業者に申し込み、日程を決める
・当日、2〜3時間ほどかけて建物を調査する
・数日〜1週間ほどで報告書を受け取る

 

調査当日はできるだけ立ち会い、気になる箇所をその場で伝えましょう。

依頼先に心当たりがなければ、売却を依頼する不動産会社に紹介してもらう方法もあります。

 

 

売主が京都でインスペクションを行う際の注意点

 

 

メリットの多いインスペクションですが、受ける前に知っておくべき注意点もあります。
ここでは、売主が押さえておきたい3つのポイントを紹介します。

 

見つかった不具合は購入希望者に伝える必要がある

 

インスペクションで見つかった不具合は、隠さずに購入希望者へ伝えなければなりません。

調査結果の概要は、重要事項説明で買主に説明する決まりがあります。
不具合の内容によっては値下げを求められる恐れもありますが、しっかり伝えておけば、引き渡し後にトラブルに発展する可能性を抑えられるでしょう。

 

インスペクションの結果を正直に伝えたうえで、価格や販売戦略を担当者と相談してください。

 

戸建ては売り出しの直前に実施する

 

戸建てのインスペクションにおすすめのタイミングは、売り出しの直前です。

木造などの戸建ては、調査から1年を過ぎると、その結果が重要事項説明の対象から外れます。
早めに受けても、売却活動が長引けば、調査をやり直す手間と費用がかかってしまうでしょう。
そのため、媒介契約を締結して売出価格が固まった頃を目安に実施を検討してみてください。

 

なお、マンションなど鉄筋コンクリート造の共同住宅は、調査から2年以内の結果が対象です。

 

すべての欠陥が見つかるわけではない

 

インスペクションを受けても、家の欠陥をすべて見つけられるとは限りません。

調査は目視や計測が中心で、壁の内部や配管の中など、見えない部分までは確認できないのです。

2024年4月からは、インスペクションが欠陥の有無を判定・保証するものではない点が、媒介契約書のひな形に明記されました。
インスペクションで問題がなくても、雨漏りの跡など自分が知っている不具合は、告知書（物件の状態を売主が伝える書類）で伝えておきましょう。
参考：国土交通省「既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて）」


 

クラストホームでは、お客様の立場に立った不動産売却を心がけています。

クラストホームの売却については、以下をご覧ください。
大切な我が家を大切に売りたいあなたへ。京都の不動産売却ならクラストホーム

 

 

契約不適合責任とは？インスペクションとの関係

 

 

契約不適合責任とは、売却した家に契約内容と異なる不具合があった際に売主が負う責任のことです。
ここでは、契約不適合責任の内容とインスペクションとの関係を解説します。

 

契約内容と異なる不具合があれば売主が責任を負う

 

引き渡した家が売買契約書の内容と違っていれば、売主は買主に対して責任を負わなければなりません。
契約不適合責任は、2020年4月の民法改正でそれまでの瑕疵担保責任（隠れた欠陥に対する売主の責任）に代わって設けられたルールです。

 

例えば「雨漏りなし」として売却した家で、引き渡し後に雨漏りが見つかれば、契約不適合にあたります。

一方、雨漏りがあると売買契約書に記載し、買主が納得して購入していれば、責任は問われません。

責任の有無を分けるのは、不具合そのものよりも契約書の書き方だと覚えておきましょう。

 

買主は修補・代金減額・損害賠償・契約解除を請求できる

 

買主が売主に契約不適合責任を求める対応として、民法では主に以下の4つが定められています。

 

・修補の請求：不具合を直すよう求める
・代金減額の請求：直してもらえない場合に、不具合に応じて代金を減らすよう求める
・損害賠償の請求：不具合によって生じた損害の支払いを求める
・契約の解除：不具合が大きく、住むという目的を果たせない場合などに契約を白紙に戻す

 

どの請求を受けても、売主には修理代や返金など、想定していなかった出費が生じる恐れがあります。

売却後にトラブルに巻き込まれないためにも、責任の範囲を事前に把握しておきましょう。

 

個人の売主は責任を負う期間を特約で短くできる

 

契約不適合責任に関する取り決めは当事者の合意で変えられるため、個人の売主は責任を負う期間を短くできます。

 

民法のルールでは、買主が不具合を知ってから1年以内に通知すれば、売主に請求できるとされています。
しかし、そのままでは何年も先まで責任が続くため、個人間の中古住宅の売買では、引き渡しから2〜3ヶ月程度に限定する特約を定めるのが一般的です。

 

築年数の古い家では、責任を負わない「免責」とするケースもあります。

ただし、売主が知っていながら伝えなかった不具合は、特約があっても責任を免れません。

 

インスペクションで見つかった不具合は契約書に明記する

 

インスペクションで見つかった不具合は、売買契約書や告知書に具体的に書いておきましょう。

契約書に記載した不具合は、契約不適合責任の対象から外れるのが一般的です。

 

宅地建物取引業法でも、建物の状態について売主と買主の双方が確認した事項を、契約書に記載する決まりがあります。

「北側外壁にひび割れあり」のように、場所と状態がわかる書き方が理想です。
記載内容に漏れがないかを、契約前に担当者と一緒に確認してください。

 

契約不適合責任については、以下の記事でも詳しく解説しています。
契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いや売主が損をしないための対策を解説

 

 

インスペクションが不要な買取とは？

 

 

買取とは、不動産会社が売主から直接家を買い取る売却方法です。
購入希望者を探す仲介とは異なり、売主がインスペクションを受ける必要は基本的にありません。
ここでは、買取の特徴とインスペクションが不要な理由を紹介します。

 

買取なら契約不適合責任が免除されるのが一般的

 

買取では、売主の契約不適合責任を免除する条件で契約するのが一般的です。

買主となる不動産会社が建物の状態を自ら確認し、不具合を前提に買取価格を決めるためです。

 

引き渡し後に不具合が見つかっても、修理代などを請求される心配はほとんどないため、インスペクションで家の状態を調べておく必要性も低くなります。

ただし、免責の条件は不動産会社によって異なるため、あらかじめ売買契約書で確認しましょう。

 

調査や修繕をせずに早く現金化できる

 

買取のメリットは、調査や修繕に手間をかけずに、短期間で家を現金化できる点です。

購入希望者を探す必要がないため、早ければ数日から数週間で売却が完了するケースもあります。
仲介のように、内覧の対応や売れるまで待つ必要もありません。
広告を出さずに売却できるため、近所に知られにくい点も魅力です。

 

住み替えの資金を急いで用意したい方や、相続した京都の実家が古く修繕まで手が回らない方に向いている売り方といえるでしょう。

 

売却価格は仲介よりも低くなる

 

一方で、買取の売却価格は、仲介で売るよりも低くなる傾向にあります。

不動産会社は買い取った家をリフォームして再販するため、その費用や利益の分が差し引かれるのです。
少しでも高く売りたい方は、まず仲介で売り出し、売れなければ買取に切り替える方法も検討してみてください。

仲介と買取の両方を扱う不動産会社なら、査定の段階で両方の金額を比べられます。

 

クラストホームでは買取も承っております。

詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

家を売却する4つの方法とは？向いている人の特徴や好条件で売るコツも紹介

 

 

インスペクションに関してよくある質問

 

 

最後に、インスペクションについて売主からよく寄せられる質問をまとめました。

 

インスペクションの費用は売主と買主のどちらが払うのですか？

 

費用は、調査を依頼した側が支払うのが一般的です。

売主が売却前に依頼すれば売主、買主が購入前に依頼すれば買主の負担になります。

なお、売却サービスの一環として、調査費用を負担してくれる不動産会社もあります。

依頼する前に、担当者へ確認してみましょう。

 

購入希望者からインスペクションを頼まれたら断れますか？

 

インスペクションは任意のため、売主の判断で断れます。
ただし、断ると「何か隠しているのでは」と思われ、購入を見送られる恐れがあります。
費用は依頼した購入希望者が負担するのが一般的なため、特に問題がなければ受け入れたほうが取引は進みやすいでしょう。

 

マンションでもインスペクションは必要ですか？

 

マンションも、インスペクションを受けるかどうかは任意です。
調査は住戸の内部が中心で、外壁や廊下などの共用部分は管理組合が修繕計画を立てて管理しています。
そのため、戸建てに比べると必要性は低い傾向にありますが、築年数が古かったり水回りの傷みが気になったりする場合は検討してみてください。

 

不具合が見つかったら修繕してから売らなければいけませんか？

 

不具合が見つかっても、必ずしも修繕してから売る必要はありません。
不具合の内容を売買契約書に記載すれば、現状のまま売却できます。
修繕費をかけても、その分を売却価格に上乗せできるとは限らないため、どちらが得かは担当者と相談して決めましょう。

 

 

まとめ

 

今回は、インスペクションの基礎知識や売主のメリット、費用相場などについて解説しました。

インスペクションは専門家が建物の劣化や不具合を調べる調査で、費用は5万〜10万円程度が目安です。


 

見つかった不具合を売買契約書に記載しておけば、引き渡し後のトラブルを防げるでしょう。

一方、早く現金化したい方や修繕に手間をかけたくない方は、買取も選択肢に入れてみてください。

 

京都で家の売却をお考えの方は、売却実績が豊富なクラストホームへご相談ください。

インスペクションを受けるべきかも含め、状況に合わせた売却プランをご提案させていただきます。