京都の家の売却で不動産会社はどう選ぶ？大手と中小の特徴も紹介

2026/10/16

家の売却を考え始めたものの「どの不動産会社に任せればよいのかわからない」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。

不動産会社によって査定額や売り出し方の提案は異なるため、査定額の高さだけで選ぶと、売れ残りや値下げにつながる恐れもあります。

今回は、失敗しない不動産会社の選び方や大手と中小の違い、避けたい不動産会社の特徴を紹介します。

京都で不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

京都の不動産売却で失敗しない不動産会社の選び方

売却がスムーズに進むかどうかは、依頼する不動産会社によって変わります。
ここでは、依頼先を決める前に確認しておくべきポイントを紹介します。

査定額の根拠を具体的に説明してくれるか

不動産売却で不動産会社を選ぶ際は、査定額の根拠を具体的に説明してもらいましょう。

信頼できる担当者であれば、近隣の成約事例や売り出し中の物件と比べながら、査定額の理由を説明してくれます。

例えば「同じ学区で築年数が近い戸建てが、半年前にこの価格で売れています」のように、比較した物件まで詳しく示してくれると安心です。 

一方で、金額だけを伝えて理由を曖昧にする不動産会社は、売り出し後に値下げを求めてくる恐れがあります。

査定書を受け取った際は、根拠を遠慮なく質問してみてください。

売りたいエリアと物件種別での売却実績があるか

物件の販売戦略はエリアや種類によって異なるため、売りたい不動産と近い条件での売却実績を確認しましょう。

不動産会社にはそれぞれに得意分野があり、マンションに強い会社もあれば、戸建てや土地を中心に扱う会社もあります。

また、賃貸の仲介や管理が主な業務で、売買の経験が少ない不動産会社も見られます。

特に京都は、同じエリアでも学区や通りによって購入希望者の層が変わる地域で、京町家や再建築不可の物件など、扱いに慣れが必要な不動産もあります。

不動産会社を見極める際は、ホームページの成約事例や担当者が過去に扱った物件などを聞いてみましょう。

購入希望者の探し方を具体的に示せるか

不動産売却では、購入希望者をどのように集めるのか、具体的に説明できる不動産会社を選びましょう。

売出価格が適正でも、物件情報が必要な人に届かなければ、売却は長引いてしまいます。
確認しておくべきのは、以下のような販売活動の中身です。

・ポータルサイトや自社ホームページへの掲載
・レインズへの登録
・チラシの配布や、購入を希望している既存顧客への紹介
・写真の撮り方や、物件の魅力の伝え方

上記を「どの媒体に、いつから、どのように載せるのか」まで詳しく答えられる担当者であれば、安心して任せられるでしょう。

不利な点やリスクも伝えてくれるか

良い話だけをする担当者が、信頼できるとは限りません。

売主に不利な点やリスクも、正直に伝えてくれる不動産会社を選びましょう。

物件の弱みを先に把握しておけば、価格設定や売り出し方を工夫できるためです。

例えば、築年数が古い家や前面道路が狭い土地は、購入希望者が限られる傾向にあります。

このような点を隠さず伝え、スムーズに売却する対策まで提案してくれる担当者は頼りになるでしょう。

逆に、メリットばかりを強調する場合は、媒介契約を取ることを優先している恐れがあります。

担当者の対応が信頼できるか

依頼先を決める際は、その会社の担当者が信頼できる人かどうかを見極めましょう。 不動産売却では、売り出しから引き渡しまで3ヶ月から半年程度かかるのが一般的で、その間は担当者と何度もやり取りを重ねます。

具体的には、以下の点をチェックしてみてください。

・問い合わせへの返信が早く、約束した期日を守れるか
・専門用語をかみ砕いて説明してくれるか
・こちらの事情や希望を最後まで聞いてくれるか

話しやすく、小さな疑問にも丁寧に答えてくれる担当者であれば、売却中の不安も相談しやすいでしょう。

京都にある大手と中小不動産会社のメリット・デメリット

不動産会社には、大手不動産会社と地域に密着した中小規模の不動産会社があります。
どちらが優れているかではなく、それぞれの特徴を知ったうえで、自分の物件に合う依頼先を考えてみましょう。

大手不動産会社のメリット・デメリット

大手不動産会社のメリットは、購入希望者を幅広く集められる点です。

全国に店舗があり、広告にかけられる予算も多いため、物件情報を多くの人に届けられます。

例えば、自社サイトの会員や、別の店舗に来店した購入希望者にも物件を紹介してもらえるでしょう。

また、知名度があるため、売主が安心して任せられることも魅力です。

一方で、担当者の異動が多く、売却の途中で窓口が変わるケースも考えられます。

さらに、扱う件数が多い分、1件ごとの対応がマニュアルどおりになる傾向にあります。

また、地域の細かな事情については、地元の不動産会社ほど詳しくないケースもあるでしょう。

中小・地域密着の不動産会社のメリット・デメリット

中小・地域密着の不動産会社の強みは、地域の事情に詳しい点です。

長く同じエリアで営業しているため、地域の相場感や近くで家を探している顧客の情報を把握している場合があります。

京都であれば、通りごとの雰囲気や近隣の売買動向まで踏まえた提案が期待できるでしょう。

社長や担当者との距離が近く、売主の事情に合わせて柔軟に動いてもらえる点も魅力です。

一方で、広告にかけられる予算が限られ、大手ほど情報を広く発信できない傾向にあります。

ただし、レインズに登録すれば他の不動産会社も物件情報を見られるため、購入希望者の目に触れる機会は確保できるでしょう。

迷ったら大手と中小の両方に査定を依頼する

大手不動産会社と中小規模の不動産会社にはそれぞれ強みがあるため、迷ったときは両方に査定を依頼してみましょう。

同じ物件でも、不動産会社によって査定額や売り出し方の提案は変わります。

複数の意見を比較すれば、どの不動産会社が自分の物件に合うのかが見えてくるでしょう。

なお、全国チェーンの看板を掲げていても、地元の会社が運営するフランチャイズ店の場合もあります。

看板の大きさだけで判断せず、査定の根拠や担当者の対応を見比べて選んでください。

京都の不動産会社選びで避けたい会社の特徴

不動産会社の中には、売主の利益より自社の都合を優先する不動産会社もあります。
ここでは、依頼する前に気づいておきたい3つの特徴を見ていきましょう。

相場より高すぎる査定額を出す

査定額が高いからといって、その金額で売れるわけではありません。

相場とかけ離れた金額を出す不動産会社には注意しましょう。

なかには、媒介契約を取るために、あえて高めの金額を示すケースもあるのです。

高すぎる価格で売り出すと問い合わせが入らず、結局は値下げを重ねる恐れがあります。

売り出し期間が長引けば「売れ残り物件」と見られ、相場より安く手放す事態も考えられるでしょう。

専任媒介契約を急かす

その場で専任媒介契約（1社だけに売却を任せる契約）を結ぶよう急かしてくる不動産会社は、慎重に見極めてください。

専任媒介契約の有効期間は最長3ヶ月で、その間はほかの不動産会社に依頼できません。

「今日決めてもらえれば」などと決断を迫るのは、他社と比べられる前に契約を確保したいためです。

契約の種類は一般媒介契約も含めて選べるため、納得するまで返事を保留しても問題ありません。

媒介契約の種類と特徴については、以下の記事を参考にしてください。
不動産売却の媒介契約とは？契約形態の違いや締結する流れを紹介

販売戦略が具体的でない

売り出したあとの販売戦略を具体的に示してくれない不動産会社には、注意が必要です。

例えば「まずは売り出して様子を見ましょう」と言うだけで、広告の出し方やアプローチ方法を提案しないケースです。 
販売戦略がないまま売り出すと、反響が少なくても原因がつかめず、時間だけが過ぎてしまいます。

信頼できる担当者は「問い合わせが少なければ1ヶ月後に紙面広告のエリアを見直す」のように、判断の基準まで示してくれます。

査定を受ける際は、売り出し後の流れを質問してみましょう。

クラストホームの不動産売却について、以下の記事で詳しく紹介しています。
大切な我が家を大切に売りたいあなたへ。京都の不動産売却ならクラストホーム

不動産売却の流れ

不動産会社に仲介を依頼した場合、売却は大きく6つのステップで進みます。
ここからは、相場の確認から引き渡しまでの流れを見ていきましょう。

①相場を調べる

はじめに、売りたい不動産のおおよその相場を自分で調べます。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」などを使えば、近隣の成約価格を確認できます。
相場を把握しておけば、提示された査定額が妥当かどうかを判断しやすくなるでしょう。

②査定を依頼する

次に、不動産会社へ査定を依頼します。
査定には、物件データをもとに金額を出す「机上査定」と、担当者が現地を確認する「訪問査定」があります。
複数の不動産会社に依頼すれば、査定額や売り出し方の提案を比較できるでしょう。

③不動産会社を選んで媒介契約を締結する

査定結果が出揃えば、売却を依頼する不動産会社を選び、媒介契約を締結します。
媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、依頼できる不動産会社の数や活動報告の頻度が異なります。
販売活動の内容や売出価格確認し、納得してから媒介契約を結びましょう。

④売却活動と内覧対応

媒介契約を無事締結すれば、不動産会社が広告を出して購入希望者を探します。
問い合わせが入れば内覧の日程を調整し、居住中の場合は売主も立ち会うのが一般的です。
内覧の前には水回りの掃除や換気をして、室内を明るく清潔に整えておきましょう。

⑤売買契約を締結する

購入希望者が見つかり購入申込書が届けば、価格や引き渡し時期などの条件を調整し、売買契約を締結します。
売買契約の前には、宅地建物取引士から重要事項説明が行われます。
契約時には、売買代金の5〜10％ほどの手付金を買主から受け取るのが一般的です。

⑥決済・引き渡し

最後に、残りの代金を受け取り、物件を引き渡します。
当日は売主・買主・不動産会社・司法書士などが金融機関に集まり、入金の確認や所有権移転登記を進めます。
残代金の入金を確認し、買主へ鍵を渡せば取引は完了です。

売却で利益が出た場合や税金の特例を使う場合は、翌年の確定申告を忘れずに済ませましょう。

不動産売却の流れについて詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。
京都で不動産を売却する流れとは？高く売るコツも紹介

京都の不動産会社選び方に関するよくある質問

最後に、不動産会社の選び方についてよくある質問をQ&A形式でまとめました。

不動産会社には何社くらい査定を依頼すればよいですか？

査定を依頼する不動産会社は、3社程度が目安です。
1社だけでは査定額が適正か判断できず、多すぎると各社とのやり取りに追われてしまいます。
大手不動産会社と中小規模の不動産会社を組み合わせて依頼すれば、提案の違いも比べられるでしょう。
一括査定サイトを使う場合も、依頼先を選べるサイトであれば数を絞っておきましょう。

仲介手数料は大手と中小で違いますか？

仲介手数料の上限は法律で決められており、大手不動産会社と中小規模の不動産会社で上限額は変わりません。
売却価格が400万円を超える場合、上限は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」です。
例えば、3,000万円で売れた場合の上限は105万6,000円（税込）となります。
上限の範囲内であれば金額は各社が決められるため、気になる方は査定の際に確認してみてください。

媒介契約を結んだあとに不動産会社を変えることはできますか？

媒介契約を締結したあとでも、不動産会社の変更は可能です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は有効期間が最長3ヶ月で、自動更新されないと定められているため、期間満了のタイミングで他社に切り替えられます。
もし契約期間の途中で解約する場合は、不動産会社に落ち度がなければ、広告費などの実費を請求される恐れがあるため注意しましょう。
一般媒介契約であれば、他の不動産会社に追加で依頼することができます。

査定を受けたら、その会社に必ず依頼しなければいけませんか？

査定を受けても、その不動産会社に売却を依頼する義務はありません。
査定は無料で受けられるのが一般的で、査定額を知ったうえで売却を見送る方もいます。
断る場合は、電話やメールで「今回は見送ります」と伝えれば問題ありません。
しつこい営業が心配な方は、査定を依頼する時点で連絡方法の希望を伝えておきましょう。