京都で不動産を売却する流れとは？高く売るコツも紹介

住み替えや相続で京都の不動産を売ることになったものの「何から始めればいいのかわからない」と戸惑っている方もいると思います。
初めての不動産売却では、全体像や必要書類など、わからないことばかりで不安に感じるものです。

この記事では、京都で不動産を売却する流れを7つのステップで解説します。
費用や必要書類、好条件で売却するコツも紹介しているので、売却を考えている方は参考にしてください。

不動産売却は、準備から引き渡しまで大きく7つのステップで進みます。
全体で3ヶ月〜半年程度かかるのが一般的ですが、購入希望者が中々現れない場合は、それ以上かかることもあります。

ここからは、不動産売却の各ステップでやるべきことを順番に見ていきましょう。

売却を始める前に、不動産を売却する理由を明確にしてください。

• 住み替えのために売却したい
• 相続税を支払う必要があるので早く現金化したい
• 実家を急がず高く売りたい
   

など、目的によって売却方法の方針が変わるため、理由を明確にすることで自分の状況に合った方法で売却を進められます。

並行して、自分の物件がいくらで売れそうかも調べておきましょう。
事前に相場を把握しておけば、適正な価格で売り出すことができます。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を活用すれば、地図から過去の取引価格を確認でき「レインズ・マーケット・インフォメーション」なら、実際の成約価格をもとにした事例を検索できます。
また、スーモなどのポータルサイトや不動産会社のホームページを見れば、現在売り出されている物件の価格を確認することが可能です。

これらを上手に活用して相場を把握しましょう。

準備が整えば、不動産会社へ査定を依頼します。
査定とは、いくらで売れそうかを不動産会社に見積もってもらう作業で、主な依頼方法は以下のとおりです。

• 店舗への来店
• 電話
• 会社のホームページからの問い合わせ
  
  遠方に住んでいて実家を売りたい場合は、電話やネットから問い合わせてみましょう。
  
  クラストホームでは、上記以外にLINEから気軽に売却の相談ができます。
  スマホひとつで写真を送ったり質問したりできるため、来店の時間が取れない方におすすめです。
  気軽に相談したい方は、こちらからお問い合わせください。

もし複数の不動産会社から査定結果を受け取った場合、その中から売却を依頼する会社を選びます。
不動産会社を選ぶコツは、査定額の高さだけで選ばないことです。

相場よりも極端に高い査定価格を出す会社は、売却を依頼してもらうためだけに高い数字を提示していることがあります。
信頼できる不動産会社を見極める主なコツは次のとおりです。

• 物件があるエリアでの売却実績が豊富か
• 査定額の根拠をきちんと説明してくれるか
• 担当者の対応が丁寧か
• 物件の販売戦略を言語化してくれるか
   

査定価格だけでなく相性の良い担当者を選び、納得のいく売却につなげましょう。
 

売却を依頼する不動産会社が決まれば、媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社が売却活動を行うために締結する契約です。

媒介契約の種類は次の3つがあります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約
   

専属専任媒介は1社のみに売却を依頼する契約で、売主への売却活動の報告義務やレインズ（不動産流通機構のネットワークシステム）への登録義務があります。
専任媒介契約も1社のみに依頼できる契約で、売却活動の報告義務やレインズへの登録義務も同様ですが、専任媒介契約は売主自身が見つけた購入希望者と直接取引可能です。
一般媒介契約は、複数の会社へ同時に依頼できる契約で、売却活動の報告義務やレインズへの登録義務もありません。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、担当者と相談しながら自分の状況に合わせて契約形態を選びましょう。
 

不動産会社と媒介契約を締結すれば、いよいよ売却活動のスタートです。
売却活動は基本的に不動産会社が行いますが、購入希望者から内覧の希望があった場合は売主も協力しなければなりません。

内覧者を迎える際は、良い印象を与えるために、あらかじめ掃除や整理整頓を徹底しておきましょう。
特に、水回りの清掃や室内の臭いに対する対策を行うと、内覧者に良い印象を与えやすくなります。

また、売却活動中は担当者とこまめに連絡を取り合って、状況を細かく把握しておいてください。
「物件の問い合わせが少ない」「問い合わせがあっても契約までつながらない」などの状況を売主も把握しておけば、早めに対策が打てます。

さらに、購入希望者から値引きの交渉が入る場合もありますが、その場合はすぐに返答せず、担当者とよく相談してから判断しましょう。

無事買主が決まれば、売買契約を結びます。

売買契約当日は、契約の前に宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。
重要事項説明では、法令制限や契約の条件について不動産会社から詳しく説明してもらえるため、説明でわからない点があればその場で質問し、納得してから契約を進めましょう。
内容に問題がなければ、売買契約書へ署名と捺印を行います。

売買契約時は買主から手付金を受領するのが一般的です。
手付金は売買代金の5％〜10％程度が目安で、残りの代金は引き渡しの際に支払われます。
 

最後に、物件の引き渡しを行います。
引き渡し日当日は、売主と買主、不動産会社、司法書士などが金融機関に集まり、手続きを進めます。

買主のローンが実行され、残りの代金が売主へ振り込まれたら、鍵を渡して引き渡しは完了です。
並行して所有権を買主へ移す手続きも行われるため、指示された必要書類は忘れずに準備しておきましょう。

売却で利益が出た場合や特別控除を利用する場合は、翌年に確定申告を行ってください。
申告には、売買契約書のコピーや、購入時の費用がわかる書類などが必要です。
必要書類が多く、計算も複雑なため、不安な方は税理士に相談してみましょう。

ここまでが、不動産を売却する流れです。
それぞれのステップを安心して進めるためには、地域の売却事情に詳しい不動産会社選びがポイントになります。
クラストホームの売却の魅力については、こちらの記事で詳しく紹介しています。

大切な我が家を大切に売りたいあなたへ。京都の不動産売却ならクラストホーム

まずは、あなたの不動産がいくらで売れるのかを知ることから始めてみましょう。

不動産売却では、各種手数料や税金がかかります。
主な費用は以下のとおりです。

それぞれを詳しく解説します。

不動産を売却する際にかかる費用の1つが仲介手数料です。
仲介手数料とは、売却を仲介してくれた不動産会社へ支払う成功報酬で、売却価格に応じて上限が決められています。

また、登記手続きを司法書士に依頼する場合の司法書士報酬や、住宅ローンが残っている場合は一括返済手数料も発生します。

さらに、状況によっては以下の費用も必要です。

• 土地の測量費用
• 建物の解体費用
• 不用品の処分費用
   

上記は物件の状態によって金額が変わるため、早めに見積もりを出してもらいましょう。

不動産売却では印紙税がかかります。
印紙税とは、売買契約書に貼る印紙代で、売却価格に応じて金額が決まります。

また、住宅ローンが残っている場合は、抵当権（ローンの担保）抹消の登録免許税が不動産1つにつき1,000円がかかります。
売却益にかかる所得税と住民税は、売却で利益が出たときだけ発生し、物件の所有期間によって税率が変わります。

• 所有期間5年以下：39.63％
• 所有期間5年以上：20.315％
   

長く所有していたほうが税金は安くなるため、売却するタイミングにも気をつけましょう。

不動産の売却では、ステップごとに用意する書類が変わります。
査定・契約・引き渡しの場面に分けて見ていきましょう。

査定の段階では、物件の正確な価格を出すための書類があるとスムーズです。
必須ではありませんが、なるべく以下の書類を揃えておきましょう。

• 登記済証（権利証）または登記識別情報：物件の持ち主であることを示す書類
• 物件の間取り図・パンフレット：部屋の広さや設備がわかる資料
• 本人確認書類：運転免許証やマイナンバーカードなど
• 建築確認済証・検査済証：建物が建築基準法に沿って建てられたことを証明する書類
• 地積測量図・境界確認書：土地の広さや隣との協会を示す図面
• 管理規約・長期修繕計画書（マンションの場合）：管理ルールや修繕の予定をまとめた書類
   

上記の書類が揃っていれば、適切な査定価格が出やすくなります。

次に、売買契約時に必要な書類を見てみましょう。

• 本人確認書類：運転免許証やマイナンバーカードなど
• 実印：市区町村で登録した印鑑
• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）：実印が本物であることを証明する書類
• 固定資産税納税通知書（または固定資産税評価証明書）：税金の負担割合を計算するために使う
• 物件状況等報告書：雨漏りやリフォーム歴など物件の状態を伝える書類
• 設備表：給湯器やキッチンなど、設備の有無や不具合をまとめた書類
   

中には、不動産会社の担当者と協力しながら用意するものもあるため、買主が決まった段階で早めに用意しておきましょう。

物件の引き渡し時は、次の書類が必要です。

• 登記済証（権利証）または登記識別情報：所有権を移すための書類
• 本人確認書類：運転免許証やマイナンバーカードなど
• 銀行口座がわかる書類：代金の振込先を確認するための通帳など
• 抵当権等抹消書類：抵当権を外すための書類
• 住民票（発行から3ヶ月以内）：登記上の住所と今の住所が違う場合に必要
• 実印：市区町村で登録した印鑑
• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）：実印が本物であることを証明する書類
   

抵当権等抹消書類は、住宅ローンを組んでいる金融機関で発行してもらえるため、担当の司法書士と連携して用意しましょう。

ここからは、不動産売却を成功させるポイントを紹介します。

不動産を好条件で売却するためには、購入希望者が動く時期に売り出しましょう。
1年の中では、進学や転勤で家探しが増える春先や秋頃に購入希望者が集まりやすくなります。

また、地価が上がっていたり似た物件がよく売れていたりと、市場が活発なときも売り時です。
需要が高い時期を選べば、希望条件に近い価格で売れる可能性が高まるでしょう。
 

不動産を売る方法は、不動産会社に購入希望者を探してもらう仲介だけではありません。
状況によっては、買取やリースバックも検討しましょう。

買取とは、不動産会社が物件を直接買い取る方法で、早く現金化したい方に向いています。
仲介より価格は下がりやすいものの、購入希望者を探す手間や時間がかかりません。

リースバックは、自宅を売ったあとも家賃を払って住み続けられる売却方法です。
住み替え先が決まっていない方でも、生活スタイルを変えずにまとまった資金が手に入ります。

売却で利益が出た際は、税金の特別控除を使うと手元に残るお金が増えます。
代表的なのが「3,000万円特別控除」で、マイホームを売る場合、条件を満たせば利益から3,000万円までを差し引けます。

さらに、10年以上住んでいた家を売った場合は「軽減税率の特例」もあわせて使えます。
軽減税率の特例を利用すると、譲渡所得税の税率が以下のように下がります。

• 6,000万円以下の部分：14.21％
• 6,000万円超の部分：20.315％
   

ただし、どちらの特例にも条件があるため、利用の際は事前に確かめておきましょう。

最後に、不動産売却を検討する方からのよくある質問をまとめました。

不動産売却は、準備から引き渡しまで主に7つのステップで進みます。
まず売る理由を整理し、相場を調べるところからスタートします。
次に不動産会社へ査定を依頼し、信頼できる会社と媒介契約を結びます。
その後、売却活動を経て売買契約を締結し、不動産を引き渡せば完了です。
全体の期間は、3ヶ月から半年ほどが目安です。

不動産売却では、手数料と税金の2種類の費用がかかります。
代表的なのが、不動産会社へ支払う仲介手数料です。
その他、登記手続きを依頼する司法書士への報酬や、ローンの一括返済手数料なども発生します。
税金では、契約書に貼る印紙税や抵当権を外す登録免許税、売却で利益が出た場合は所得税と住民税も納めます。
物件によっては土地の測量費や建物の解体費が必要な場合もあります。

不動産売却を成功させるコツは、売る時期・売り方・税金対策を押さえることです。
購入希望者が増える春や秋など、需要が高い時期に売り出すと、希望に近い価格で売れやすくなります。
売り方も仲介だけでなく、早く現金化したいなら買取、住み続けたいならリースバックと状況に応じて選んでください。
さらに、3,000万円特別控除などを使えば、手元に残るお金を増やせるでしょう。

今回は、不動産売却の全体像や売却を成功させるコツについて解説しました。

不動産売却は、準備から引き渡しまでの7ステップで進み、全体で3ヶ月から半年ほどかかるのが一般的です。
あわせて、仲介手数料や税金などの費用面、場面ごとに必要な書類も早めに準備しておくと安心です。

スムーズに売却を進めるためには、京都の不動産事情に詳しいパートナー選びが大切です。
京都の不動産売却なら、クラストホームにお任せください。
まずは、あなたの不動産がいくらで売れるのかを確かめてみましょう。