マンション売却は階数で価格が変わる？高層階が高く売れる理由と売れやすい部屋の特徴を紹介

マンションの売却を考えた際に「うちは1階だから安く見られるのでは」と気になった方もいるのではないでしょうか。

 

階数が売却価格に影響するのは事実で、1階上がるごとに0.5〜2.5％ほど上がるとされています。
ただし、その差は想像しているほど大きくなく、価格は眺望や日当たりなど幅広い要素で決まり、低層階を第一候補に選ぶ購入希望者も一定数います。

 

この記事では、高層階が高く評価される理由や、低層階でも買主が見つかる物件の特徴などを紹介します。
「低層階だけど高く売りたい」と考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

 

京都のマンション売却の価格は階数によって変わる

 

 

同じマンションの同じ間取りであれば、階数が高い部屋ほど売却価格は高くなる傾向にあります。
ここでは、階数と価格の関係を見ていきましょう。

階数が1つ上がるごとに価格は0.5〜2.5%上がるとされる

 

公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」では、マンションの売却価格は、階数が1つ上がるごとに0.5〜2.5％ほど上がるとされています。
マニュアルには所在階（部屋がある階）の評価項目があり、低い階は減点、高い階は加点されるようにできているのです。

5,000万円の部屋の場合、1階違いで25万〜125万円程度の差です。

この場合、例えば3階と8階を比べると125万円〜625万円の開きが出ることもあるため、階数は無視できない要素といえます。

 

ただし、これはあくまで目安の1つです。

マンションの規模や立地、上階の環境（眺望や日当たり）などで、差の出方は変わります。

参考：公益財団法人不動産流通推進センター「価格査定マニュアル」

国の制度でも階数は価格を左右する要素とされている

 

階数が価格を左右するという見方は、相続税の計算でも使われており、2024年1月1日以後の相続や贈与に適用される評価方法には、所在階で評価額を調整する項目があります。

このように、高い階ほど価値があるという考え方は、国の計算式にも反映されています。

参考：国税庁「No.4667 居住用の区分所有財産の評価」


 

 

高層階ほど高く売れやすい4つの理由

 

 

ここからは、高層階が高く評価される理由を紹介します。

 

眺望と日当たりが良い

 

高層階で最も評価されるのが、眺望と日当たりの良さです。

マンションの前に建物があっても、上の階なら視線が抜けて室内が明るくなります。

さらに風通しもよく、洗濯物が乾きやすい点も高評価につながるでしょう。

上階からの生活音が届きにくい

 

 

最上階の部屋は、上の階から足音や物音が響いてきません。

騒音はマンションの住み心地に悪影響を及ぼしやすく、購入希望者が気にするポイントです。

特に、小さなお子さんがいる世帯や、在宅で仕事をする方には重要な判断材料といえます。

プライバシーと防犯面の安心感がある

 

高い階にある部屋ほど、プライバシーを守れる傾向にあります。

道路や隣の建物から視線が届きにくいため、カーテンを開けたままでも過ごせるでしょう。

また、侵入経路も限られ防犯性が高いことから、単身の女性や共働き世帯からも人気があります。

戸数が少なく希少性が高い

 

高層階には特別な（仕様や間取りが違う）部屋がある場合が多く、1フロアあたりの戸数が少なくなっています。
そのため、最上階や角部屋はマンションごとにわずかしかなく、物件を探している方にとっては希少性が高くなります。
それによって、同じマンション内で売り出されるタイミングが被りにくくなり、価格が高くなるのです。

 

階数が低くても売れやすい京都のマンションの特徴

 

 

高層階の部屋は確かに売れやすいですが、低層階だからといって、売れないわけではありません。
低層階を積極的に選ぶ購入希望者は一定数いて、階数以外の条件で評価が決まるケースも多くあります。
ここでは、低層階でも売れやすい特徴を見ていきましょう。

 

専用庭やテラスが付いている

 

1階の専用庭やテラスは、上の階にはありません。

ガーデニングを楽しんだり、子どもやペットを遊ばせたりできるため、一戸建てのような感覚で生活できます。

また、ベビーカーを使う家庭や高齢の方には、玄関からすぐ外に出られる点も評価が高いポイントです。

駅近で生活利便性が高い

 

 

中古マンションの価格を最も左右するのは立地のため、低層階の部屋でも立地が良ければ売れやすくなります。

立地が良いマンションの具体例は以下のとおりです。

 

・最寄り駅から徒歩5分以内に位置している
・小学校、中学校が近く、通学路の見通しが良い
・スーパーやドラッグストアが徒歩圏内にある
・公園や図書館などの公共施設が近い
・商店街や飲食店が近く、生活の利便性が高い

 

階数が低い部屋だからといって諦めるのではなく、立地の良さを前面に出せるのであればどんどんアピールしましょう。

管理と修繕の状態が良い

 

管理が行き届いたマンションは、築年数が経っていても価格が落ちにくい傾向にあります。

特に、共用部の清掃状況や長期修繕計画の有無、修繕積立金がきちんと積み立てられているかを確認すると良いでしょう。
部屋の所在階が低くても管理状態を資料で示すことで評価を引き上げられるため、総会の議事録や修繕履歴を手元に用意してくのがおすすめです。

角部屋である

 

角部屋は、低層階でも評価が下がりにくい特徴があります。

窓が2面以上あるため採光と通風に優れ、隣の住戸と接する壁が少ない分、生活音も気になりにくいでしょう。

ケースによっては、低層階の角部屋が中層階の中住戸と同じくらいの金額で成約するケースも考えられます。

 

相続した家を好条件で売却できた事例は、以下の記事でチェックしてみてください。

【売却実例紹介】大手ではなくクラストホームに任せた理由｜相続した京都の実家を売却したA様の話

 

 

【2026年最新】京都の中古マンション価格の推移

 

 

階数だけでなく、市場相場も売り出し価格を決める目安になります。
ここでは、京都市の中古マンション市場のデータを見ていきましょう。

京都市の成約価格は4四半期連続で上昇している

 

京都市の中古マンションの成約価格は、上昇が続いています。

2026年4〜6月期の中古マンションの平均成約価格は3,994万円で、前年同期比プラス21.6％でした。

㎡単価も63.92万円（同プラス20.3％）と、4四半期連続のプラスで推移しています。

 

【京都市の中古マンション価格の推移】

期間	成約件数	前年同期比	成約価格	前年同期比
2025年4〜6月期	450件	＋26.4％	3,285万円	−0.4％
2025年7〜9月期	421件	＋12.9％	3,596万円	＋14.8％
2025年10〜12月期	448件	＋4.2％	3,539万円	＋9.4％
2026年1〜3月期	482件	−3.0％	3,455万円	＋1.9％
2026年4〜6月期	417件	−7.3％	3,994万円	＋21.6％

参考：公益社団法人近畿圏不動産流通機構「季刊市況トレンドレポート 2026年4～6月期」

成約件数は減少が続いている

 

京都市の中古マンション価格は上昇する一方で、取引の数は減っています。

2026年4〜6月期の成約件数は417件で、前年同期比マイナス7.3％でした。

 

これにより、京都は高く売却できるものの、条件によっては売れにくい状況にあるということがわかります。
強気な価格をつけると売れ残る恐れがあるため、京都市で中古マンションを売却する際は、早めに動き出しましょう。

京都市は高さ規制があり高層マンションが少ない

 

京都市には独自の高さ制限があり、そもそも階数の差が生まれにくいエリアです。

2007年9月の新景観政策で、高さの最高限度は10m・12m・15m・20m・25m・31mの6段階に整備されました。

最も高さ制限が緩い地域でも31mが上限のため、9〜10階建てあたりが実質的な上限になります。

 

そのため、首都圏のタワーマンションのような大きな階数差は生まれにくく、低層階と高層階の価格差も限られるのです。

その点、規制ができる前に建てられた高層マンションであれば、それ自体が希少性につながるでしょう。
参考：京都市「京の景観ガイドライン 建築物の高さ編」


 

 

京都のマンションを売却する3つの方法

 

 

中古マンションは、売却方法によって手元に残る金額や売れるまでの期間が変わります。
ここからは、3つの売却方法を紹介します。

 

仲介：時間はかかるが最も高く売れやすい

 

仲介による売却は、不動産会社に購入希望者を探してもらう、最も一般的な売却方法です。

市場価格に近い金額で売れる可能性が高く、手取り金額を重視する方に向いています。

 

一方で、買主が決まるまでに時間がかかる点も理解しておきましょう。

売り出しから引き渡しまで3〜6ヶ月ほどかかるのが一般的で、内覧の対応や価格交渉の手間も出てきます。
売却時に仲介手数料も必要で、売却金額が400万円を超える場合は「売却額×3％＋6万円＋消費税」（上限額）がかかります。

買取：価格は仲介より低いが早く確実に売れる

 

買取は、不動産会社が物件を直接買い取る売却方法です。

市場で購入希望者を探す必要がないため、最短2週間ほどで現金化できるケースもあります。

仲介手数料がかからず、契約不適合責任（売却後に見つかった不具合を売主が負う責任）も免除される場合が多い点も安心材料です。

 

ただし、買取価格は市場価格よりも安くなるのが一般的です。

住み替えの期限が決まっている方や、内覧の対応を避けたい方に向いています。

リースバック：売却後も住み続けられる

 

リースバックは、自宅を売却したあとに賃貸借契約を締結してそのまま住み続ける方法で、引っ越しをせずにまとまった資金を用意できます。

 

ただし、売却価格は市場価格よりも低くなり、その後は家賃の支払いが続きます。

定期借家契約（期間が決まった賃貸契約）の場合、再契約を断られて退去を求められる恐れもあります。

そのため、リースバックを検討する場合は、家賃を払い続けられるか、いつまで住めるのかを契約前に確かめておきましょう。


 

家を売却する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

家を売却する4つの方法とは？向いている人の特徴や好条件で売るコツも紹介

 

 

マンション売却の流れ

 

 

マンションの売却は、準備から引き渡しまで大きく6つのステップで進みます。

全体で3〜6ヶ月ほどかかるため、早めに動き出しましょう。

 

1.相場を調べる

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や不動産ポータルサイトなどで、同じマンションや近隣の成約価格を確認します。
売却金額の目安を把握しておけば、査定額が妥当かどうかを判断できます。

 

2.査定を依頼する

机上査定で概算の売却価格の目安をつかみ、訪問査定で精度の高い査定金額を出してもらいます。
信頼できる不動産会社を見極めて依頼しましょう。

 

3.媒介契約を結ぶ

依頼先が決まれば、不動産会社と媒介契約を締結します。
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任媒介契約は1週間に1回以上の活動報告が義務づけられています。

 

4.売却活動と内覧対応

物件の広告を出し、内覧の希望に対応します。
内覧では、部屋の明るさや清潔感を意識して出迎えましょう。

 

5.売買契約を結ぶ

条件がまとまったら売買契約を締結し、手付金を受領します。
売買契約書や重要事項説明書で不明な点があれば、その場で確認しておきましょう。

 

6.決済・引き渡し・確定申告

残代金の受領と同時に鍵を渡します。
売却による利益が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。

 

マンション売却の流れを詳しく知らいたい方は、以下の記事を参考にしてください。

京都で不動産を売却する流れとは？高く売るコツも紹介

 

 

京都でマンション売却を依頼する不動産会社の見極め方

 

ここからは、マンション売却を依頼する不動産会社選びについて解説します。

 

査定額の根拠を具体的に説明できるか

 

不動産会社を見極める際は、査定金額の根拠をきちんと説明してもらえるかを確認しましょう。

宅地建物取引業法では、査定金額について意見を述べる際に根拠を明らかにするよう不動産会社に義務づけています。

 

例えば、査定結果を受け取った際に「うちは3階ですが、上の階や近隣の成約事例と比べてどう評価しましたか」と聞いてみてください。

階数や方角、管理状態からどう査定したのかを具体的に教えてくれれば、適切な売り出し価格だと判断できるでしょう。

査定金額の高さだけで会社を選ばない

査定金額は、その金額で売れる保証価格ではありません。

特にマンションの低層階は評価の幅が出やすく、同じ部屋でも不動産会社によって100万円以上の差がつくケースも考えられます。
高い査定金額で媒介契約を結んだものの、売れないまま相場以下の値下げを求められる恐れもあるため、必ず金額だけでなく根拠も確認しましょう。

売りたいエリアでの売却実績があるか

マンションを売却するエリアでの売却実績も大切なポイントです。

京都市のマンションは高さ規制や景観規制の影響を受けるため、首都圏とは物件の性質が異なるケースがあります。
同じ学区や同じ沿線での成約事例を持つ不動産会社ほど、適切な価格で売却をサポートしてくれるでしょう。
大手の不動産会社だけでなく、地域密着の不動産会社にも一度声をかけてみてください。

 

 

マンション売却と階数に関するQ&A

 

 

最後に、マンションの階数についてよく寄せられる質問をQ&A形式でまとめました。

1階のマンションは売れにくいのでしょうか？

売れにくいというよりも、買主の層が変わります。
専用庭や外に出やすいことを重視する子育て世帯や高齢の方にとっては、1階が第一候補になります。
適正な価格をつけ、アピールポイントをきちんと伝える売り出し方ができていれば売却の可能性が高まるでしょう。

 

最上階なら必ず高く売れるのでしょうか？

 

必ずしもそうとは限りません。
眺望や日当たりの面では有利ですが、価格が上がる分、購入できる方が絞られます。
屋根からの熱で夏の冷房代（電気代）がかかる、エレベーターの待ち時間が長いなどの点を気にする購入希望者もいます。

 

階数が低い部屋を早く売るにはどうすればよいですか？

低層階ならではのメリットを売り出しの段階でアピールしましょう。
専用庭や立地環境、室内の状態の良さなどが伝わる写真や説明を不動産会社に用意してもらってください。

 

査定額は階数だけで決まるのでしょうか？

 

階数だけでは決まりません。
間取りや専有面積、方角や室内の管理状況なども含めて算出されます。
また、同じマンションから同じタイプの部屋が複数売り出されている場合は、売り出し価格が下がりやすい傾向にあります。

 

 

まとめ

 

今回は、マンション売却における階数と価格の関係や、低層階でも評価される物件の特徴や売却方法について解説しました。

 

中古マンションの価格は、階数が1つ上がるごとに0.5〜2.5％ほど上がるとされています。
高層階は眺望の良さや防犯面の高さが人気で価格が上がりやすいですが、専用庭や外出のしやすさから低層階を求める方も多くいます。

 

自分の部屋がいくらで売れるのかは、査定で確認できます。
京都でマンションの売却をお考えなら、売却実績が豊富なクラストホームへご相談ください。