京都にある共有名義の家は売却できる？放置するリスクや4つの売却方法を紹介

相続した京都の実家や夫婦で購入した家を売りたいものの、他の共有者と話が進まず動けずにいる方もいるのではないでしょうか。
共有者間の同意が得られなくても、不動産を処分する方法はあります。


 

この記事では、共有名義の家を放置した場合のリスクや売却する方法、売却の流れなどを紹介します。
共有名義の家をどう処分すれば良いか迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

 

共有名義の家とは？

 

 

共有名義とは、1つの家を複数人で所有している状態のことです。
家の所有者が複数いる場合、登記事項証明書（登記簿の内容を証明する書類）には全員の名前と持分割合が記載されています。

持分割合とは、それぞれが家をどのくらいの割合で所有しているかを示す数字です。

 

共有名義になる理由の多くは「相続」と「夫婦での共同購入」で、例えば京都の実家を兄弟2人で相続すれば、2分の1ずつの共有名義になります。
夫婦がペアローンを組んだり、購入資金を出し合ったりしたケースも同様です。

 

自分の持分がわからないときは、法務局で登記事項証明書を取得してみてください。
オンラインでも請求できるほか、物件の所在地を管轄する法務局以外の窓口でも受け取ることができます。

 

 

京都にある共有名義の家を放置する5つのリスク

 

 

共有名義の家は、放置するほど売りにくくなってしまいます。
ここでは、共有名義の家を放置した場合に起こる4つのリスクを見ていきましょう。

 

相続が重なると権利関係が複雑になる

 

共有者の1人が亡くなると、その持分は次の世代へとさらに枝分かれしていきます。
例えば、兄弟2人で2分の1ずつ持っていた京都の実家も、それぞれに子どもが2人いれば、兄弟が亡くなると共有者は4人に増える計算です。

 

このように、相続が重なる状態を数次相続と呼び、代を重ねるうちに顔も知らない親戚が共有者になるケースが考えられます。
また、家全体を売るためには共有者全員の同意が必要なため、人数が増えるほど話はまとまりにくくなるでしょう。

 

固定資産税の負担でトラブルになる恐れがある

 

共有者は固定資産税を全員で連帯して納める義務を負っており、誰か1人が払わないと他の共有者に負担が回ってきます。
納税通知書は共有者の代表者1人へ届くため「自分の持分の分だけ請求してほしい」と申し出ても、自治体には通りません。
立て替えた分は他の共有者へ自分で請求する必要があるため、お金のもつれから関係が悪化することも考えられます。

 

他の共有者に持分を勝手に売却されることがある

 

 

自分の持分だけであれば他の共有者の同意なく処分できるため、知らない間に第三者が共有者になる場合があります。
実際に、共有持分が不動産会社や投資家へ売却されるケースもあるのです。

 

不動産会社が共有者になると、持分の買い取りを持ちかけられたり、共有物分割請求（共有状態の解消を求める手続き）を起こされたりする事態も考えられます。
トラブルにならないためにも、関係が良好なうちに家をどうするか共有者同士で話し合っておきましょう。

 

2028年4月1日を過ぎると法定相続分でしか分けられなくなる

 

相続した家を遺産分割しないまま10年が過ぎると「特別受益」や「寄与分」を主張できなくなります。
特別受益とは生前に受け取った住宅資金などの援助のことで、寄与分とは介護などで財産の維持に貢献した分を指します。

 

例えば、兄が親から住宅資金を援助してもらい、妹が親の介護を長年続けていたとしましょう。
10年以内であれば、このような事情を踏まえて妹の取り分を増やす話し合いができます。

 

しかし、期限を過ぎると上記の事情は考慮されず、兄妹で2分の1ずつという法定相続分が基準になってしまうのです。

10年で特別受益や寄与分を主張できなくなるルールは、制度が始まる前に発生した相続にも当てはまり、その場合の猶予は2028年（令和10年）4月1日までとされています。

期限後も相続人全員が納得すれば自由な割合で分けられますが、1人でも反対して家庭裁判所の手続きに進めば、法定相続分が基準となります。

 

 

共有名義の京都の家を売却する4つの方法

 

 

ここからは、共有名義の家を売る方法を紹介します。

 

共有者全員の同意を得て家全体を売却する

 

最も好条件での売却が期待できるのは、共有者全員の同意を得て家全体を売る方法です。
共有ではない一般的な物件と同じように市場へ売り出せるため、相場に近い価格で購入希望者を探せます。

売却代金は、持分割合に応じて共有者それぞれに分けるのが一般的です。

 

また、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除は、共有者1人につき最高3,000万円まで使えるため、売却により利益が出た場合の負担も軽減されます。
ただし、共有者全員が売買契約に参加し、印鑑証明書などの書類も人数分揃えなければなりません。

 

手間はかかりますが、手元に残る金額を少しでも多くしたいのであれば、まずは全員での売却を検討してみてください。

 

共有名義の不動産を売却する際の査定については、以下の記事を参考にしてください。

不動産売却時に受ける査定とは？京都の査定で失敗しないためのコツを紹介

 

他の共有者の持分を買い取って単独名義にしてから売却する

 

 

他の共有者から持分を買い取れば、家が自分1人の名義になり、売却のタイミングも価格も自由に決められます。

しかし、買い取るための資金を用意しなければならないほか、持分を移す登記には登録免許税（不動産の評価額×2％）もかかります。

さらに、相場よりも著しく安い金額で買い取ると、その差額が贈与とみなされ贈与税の対象になる恐れがあるため、身内同士の取引でも価格は相場を踏まえて決めましょう。

 

自分の持分を他の共有者に売却する

 

自分は家を現金化したいものの、他の共有者が家を残したいと主張している場合は、持分をその方へ売る選択肢もあります。
第三者へ売るよりも高い金額がつきやすく、家族や親族との関係もこじれにくい方法です。

例えば、京都の実家を兄弟で相続し、兄が住み続けたいというケースなどが挙げられます。

弟が持分を兄へ売れば、弟は現金を受け取り、兄は単独名義の家を手に入れられます。

 

ただし、親子や夫婦など特別な関係にある方への売却は、3,000万円の特別控除が使えません。
売却によって利益が出そうな場合は、事前に税務署や税理士へ確認しておきましょう。

 

自分の持分だけを第三者に売却する

 

自分の持分だけを第三者へ売却する方法には、他の共有者の同意は不要です。
話し合いが進まないときの最後の手段として考えておきましょう。

 

ただし、買主は共有持分を専門に扱う不動産会社や投資家にほぼ限られます。
買った側も1人では家を自由に使えないため、価格は市場価格を大きく下回るのが一般的です。

 

また、不動産会社が共有者になれば、残された共有者へ持分の買い取りや共有物分割請求を求める可能性もあります。
他の共有者との関係が悪化する恐れもあるため、慎重に判断しましょう。

 

 

同意が得られないときに共有名義を解消する方法

 

ここからは、共有状態を解消する2つの方法を紹介します。

 

共有物分割協議で話し合う

 

家の共有者は、いつでも他の共有者へ共有状態の解消を求められます。
まずは共有物分割協議で、家をどう分けるかを話し合いで決めましょう。

分け方は、主に以下の3つです。

 

・現物分割：土地自体を分けて、それぞれの名義にする
・代償分割：1人が家を取得し、他の共有者へ持分に応じたお金を払う
・換価分割：家を売却して、代金を持分割合で分ける

 

上記のうち、建物が建っている家では現物分割が難しく、換価分割か代償分割が現実的な選択肢になります。
また、後々の行き違いを防ぐためにも、話し合いの内容を書面に残しておくのがおすすめです。

 

話し合いがまとまらなければ共有物分割請求訴訟を起こす

 

協議がまとまらないときは、裁判所へ分割を求める共有物分割請求訴訟という手続きを検討しましょう。
裁判所は現物分割、賠償分割、競売による分割の順に検討し、分け方を判断します。

 

ただし、競売になると売却価格が市場相場を下回りやすく、解決までに時間も費用もかかってしまいます。
そのため、共有物分割請求訴訟の前に共有者全員で売却したほうが手元に残るお金は多くなるでしょう。

 

 

共有名義の京都の家を売却する流れと必要書類

 

 

共有名義の家を売る手順は単独名義の場合とほとんど変わりません。
しかし、共有者全員が取引に関わる場面もあるため、流れと必要書類を把握しておきましょう。

 

共有名義の家を売却する6ステップ

 

共有名義の家の売却は、以下の流れで進みます。

 

1.共有者と持分割合を確定する
2.共有者全員で売却方針を決める
3.不動産会社へ査定を依頼し、媒介契約を結ぶ
4.売却活動後、買主と売買契約を締結する
5.決済・引き渡しを行う
6.代金を分配して確定申告をする

 

共有名義の家を売却する際は、はじめに登記事項証明書で共有者と持分割合を確認しましょう。
売買契約には原則として共有者全員が当事者として参加するため、日程の調整も早めに進めておく必要があります。
引き渡し後は、持分割合に応じて代金を分け、共有者それぞれが翌年に確定申告を行います。

 

クラストホームで売却を経験された方の経験談はこちらからどうぞ。

【売却実例紹介】高い査定額で失敗したC様が、クラストホームの売却で成功した理由

 

必要書類

 

売却時に必要な書類は、原則として共有者全員分を揃えます。

必要書類は主に次のとおりです。

 

・登記識別情報通知（登記済権利証）
・印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
・実印
・本人確認書類
・住民票（発行後3ヶ月以内）
・固定資産税納税通知書
・境界確認書や地積測量図

 

上記のうち、印鑑証明書と住民票には有効期限があるため、取得のタイミングは担当者に確認してください。
また、遠方に住んでいる方や仕事で日程を合わせにくい方がいる場合は、委任状で代理人を立てる方法もあります。
委任状は売却活動用と決済・登記用の2種類が必要になるため、早めに準備しておきましょう。

 

 

京都にある共有名義の家を売却する際の注意点

 

 

共有名義の家を売る際に気をつけるべきポイントを見てみましょう。

 

相続した家は相続登記を済ませないと売却できない

 

不動産は、亡くなった方の名義のままでは売却できません。
買主へ所有権を移すためには、先に相続人へ名義を移しておく必要があります。

 

相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務となり、不動産を相続したと知った日から3年以内に申請しなければなりません。
2024年3月31日以前に相続した家の期限は2027年3月31日までで、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料（ペナルティとして支払うお金）の対象になってしまいます。

 

「売ろうとしたら登記が終わっておらず、現金化が数ヶ月遅れた」というケースもあるため、京都の実家を相続した方は名義を早めに確認しておきましょう。

 

住宅ローンを完済できるかを確認する

 

住宅ローンが残っている家は、金融機関が設定した抵当権（ローンの担保権）を外す必要があるため、売却代金で残債を完済しなければ引き渡せません。
ペアローンや連帯債務で購入した家は、2人分の残債をまとめて完済する形になります。


もし、売却価格が残債を下回る「オーバーローン」の状態であれば、自己資金の持ち出しを検討する必要があります。
離婚を機に家を売る場合は、事前に残債と売却見込み額を照らし合わせて資金計画を立てましょう。

 

最低売却価格と費用の負担割合を事前に決めておく

 

共有名義の家を売却する場合は、いくら以上なら売るのかを先に決めておきましょう。
価格交渉が入ってから慌てて話し合っても、意見が割れたり協議に時間がかかりすぎたりして、せっかくの商談が流れてしまう恐れがあります。

 

あわせて、仲介手数料や登記費用などを誰がどう負担するのかも話し合っておくと安心です。
不動産会社とのやり取りをする窓口役を1人決めておけば、連絡の行き違いも減らせるでしょう。

 

売却代金は持分割合どおりに分けないと贈与とみなされる

 

 

売却代金は、登記された持分割合のとおりに分けましょう。
割合と違う配分にすると、その差額が贈与とみなされ、贈与税がかかる恐れがあります。

 

例えば「実家を継いだ長男に多めに渡したい」という気遣いも、税務上は贈与として扱われる場合があるのです。
配分を変えたい事情があるときは、売却前に税理士へ相談してください。

 

共有名義の家の売却に関するQ&A

 

 

最後に、共有名義の家の売却でよく寄せられる質問をまとめました。

 

共有者の1人が反対していますが、家全体を売ることはできますか？

 

1人でも反対している状態では、家全体の売却はできません。

共有物の売却には、共有者全員の同意が求められるためです。
ただし、自分の持分だけであれば単独で売却できるため、話し合いがまとまらない場合は、持分の売却も検討してみてください。

 

共有名義の家を売ると、税金はどうなりますか？

 

売却で利益が出た場合は、共有者それぞれが確定申告を行います。

売却代金・取得費・譲渡費用を持分割合で按分し、自分の分だけを計算する流れです。
マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除は、共有者全員で3,000万円ではなく、1人につき最高3,000万円まで使えます。
適用の可否は条件によって変わるため、税務署や税理士へ確認しておきましょう。

 

土地を分けてそれぞれ売ることはできませんか？

 

土地であれば、分筆（1つの土地を複数に分ける登記）をして単独名義にする方法があります。
しかし、家が建っている場合は建物を分けられないため、現実的ではありません。
更地や、分けても使い道が残る広い土地に限られる手法だと考えておきましょう。

 

クラストホームの売却について詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

大切な我が家を大切に売りたいあなたへ。京都の不動産売却ならクラストホーム

 

まとめ

 

今回は、共有名義の家を売る方法や放置した場合のリスク、売却の流れと注意点を解説しました。

 

共有名義の家を放置すると相続が重なって共有者が増え、話し合いそのものが難しくなる恐れがありますが、共有者全員の同意が得られれば市場価格に近い金額で売却できます。

相続した共有名義の家を売却する場合は、早めに相続登記を済ませて、最低売却価格と費用の負担割合を明確にしておきましょう。

 

クラストホームでは、共有名義不動産の売却もサポートしております。
相続登記も含め、状況に応じた売却プランをご提案いたしますので、お気軽にご相談ください。