家を売るタイミングはいつがいい？2026年の市況や判断基準を紹介

住み替えや相続で家の売却を考え始めたものの「今が売り時なのか判断できない」と迷っている方もいるのではないでしょうか。

 

家の売り時は、主に市況・築年数・税金・季節の4つから見極められます。
その中でも税金は影響が大きく、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります。

 

この記事では、2026年現在の市況や築年数の目安、税金の期限や売却に不向きなケースなどを紹介します。
家を売るときに損をしたくない方は、ぜひご覧ください。

 

【2026年最新】市況から見る家を売るタイミング

 

 

家の売り時を考えるうえで、はじめに確認しておきたいのが不動産市場の動きです。
2026年の中古住宅の価格と住宅ローン金利の状況を見ていきましょう。

 

中古戸建ての成約価格は高止まりのまま伸びが止まっている

 

京都を含む近畿圏では、中古戸建ての価格が高い水準を保ったまま横ばいに推移しています。

近畿レインズによると、2026年7月の中古戸建の成約価格は前年同月と同じ2,357万円で、前月比で4.3％下がっています。
一方、売り出し中の在庫件数は前年比プラス5.3％と、2022年7月から49ヶ月連続で増え続けています。

京都市の中古戸建ての価格は近畿圏の平均より高く、2026年7月の成約価格は2,910万円でした。

 

このように、近畿圏の中古戸建ては価格は保たれているものの、売り物件の数は増え続けていることがわかります。

高く売れる可能性はある一方で、売れるまでに時間がかかる恐れもあると考えておきましょう。
参考：近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポート ダイジェスト 2026年7月度」

住宅ローン金利の上昇が買い手の予算を押し下げている

 

 

購入希望者の予算を押し下げているのが、住宅ローン金利の上昇です。

日銀の政策金利は2026年（令和8年）6月に0.75％から1.00％へ引き上げられ、1995年以来31年ぶりの水準となりました。

住宅ローン金利を見ると、2026年9月時点では変動金利が年1％台前半、10年固定が年3％台後半が目安です。

全期間固定型のフラット35の9月時点の金利は年3.460％で、7月の年3.140％から2ヶ月続けて上昇しています。

 

金利が上がると、同じ返済額で借りられる金額は減ってしまうため、売主が提示できる価格も下がってしまいます。
「低金利だから購入希望者が増える」という前提は、すでに変わりつつあると考えておきましょう。
参考：住宅金融支援機構「最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット３５】」


 

以下の記事では、不動産売却で必要な費用について解説しています。

【シミュレーションあり】京都の不動産売却でかかる費用とは？手元に費用を残すコツも紹介  

 

築年数から見る京都で家を売るタイミング

 

 

家の価格は、築年数が経過するほど下がっていきます。
どの時期に何が変わるのかを、データで確かめておきましょう。

 

木造戸建ては築20〜25年で建物の価値がほぼなくなる

 

木造一戸建ては、築20年から25年程度で建物部分の価値がほぼなくなるのが一般的です。

税金の計算に使う木造住宅の法定耐用年数は22年で、国土交通省も築後20〜25年で建物の市場価値をゼロとみなす慣行があると公表しています。

 

実際の取引価格にもこの傾向は表れており、2025年の首都圏の中古戸建ての平均成約価格は、築21〜25年が4,148万円、築26〜30年が3,662万円で、11.7％下がりました。

京都でも、築25年を過ぎたあたりから価格が下がりやすい点は変わりません。

 

一方で「築10年で価値が半分になる」と言われることもありますが、こちらは当てはまりません。

築0〜5年の5,147万円に対し築6〜10年は4,940万円と、下落率は4.0％にとどまるため、築10年前後で売却を焦る必要はないでしょう。

参考：国土交通省「「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」の策定について」

東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」

 

築20年を超えたら「土地としていくらか」で判断する

 

 

家が築20年を超えた場合、土地がいくらで売れるかを基準に考えましょう。

建物の評価が残っていない分、売却価格の大半は土地の相場で決まります。

 

売り時を待っても建物の価値が戻ることはないため「いつ売るか」ではなく「土地の相場が高いうちにどう売るか」で判断するほうが現実的です。
まずは自分のエリアの地価や近隣の成約事例を調べ、売り時を見極めましょう。

 

査定でどのポイントを見られるのか気になる方は、以下の記事を参考にしてください。

京都の家の査定はどこをみるのか？チェックポイントや流れも解説

 

税金から見る京都で家を売るタイミング

 

 

家は売る時期によって、かかる税金が変わります。
ここでは、売却益にかかる税率と、使える特例を紹介します。

 

所有期間5年超で税率が下がる

 

譲渡所得（売却益）にかかる税率は、所有期間が5年を超えると半分近くまで下がります。

譲渡所得にかかる税率は以下のとおりです。

 

所得区分	所有期間	税率
短期譲渡所得	所有期間5年以下	39.63％ 所得税：30％　住民税：9％ 復興特別所得税：0.63％
長期譲渡所得	所有期間5年超	20.315％ 所得税：15％　住民税：5％ 復興特別所得税：0.315％

 

例えば、譲渡所得が2,000万円の場合、税額は短期で792.6万円、長期で406.3万円となり、その差は386.3万円にのぼります。

急いで現金化する理由がなければ、5年を超えてから売るほうが手元に残る金額は多くなるでしょう。
参考：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

参考：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」


 

所有期間は「売った年の1月1日時点」で数える

 

 

譲渡所得税の計算で注意しておきたいのが、所有期間の数え方です。

所有期間は引き渡しを受けた日から単純に5年ではなく、売った年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判定されます。

例えば、2021年3月に購入した家を2026年中に売ると、2026年1月1日時点では4年10ヶ月のため、短期譲渡所得扱いになってしまいます。

長期の税率を使うためには、2027年1月以降の売却が必要です。

 

「5年経ったから」と年内に売り出すと税額が倍近くになる場合もあるため、購入時期を先に確認しておきましょう。

 

所有期間10年超なら税率がさらに軽減される

 

マイホームを10年以上所有していれば、税率がさらに下がります。

この場合の税率は、課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分が14.21％、超えた部分は20.315％です。

後述する3,000万円の特別控除と併用できるのもメリットです。

ただし、建物と敷地の両方の所有期間が10年超であるなど、適用を受けるための条件を満たす必要があるため、不安な方は不動産会社の担当者や税務署などに確認を取っておきましょう。
参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」


 

住まなくなってから3年目の年末までなら3,000万円の特別控除が使える

 

 

マイホームの売却では、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。
例えば、マイホームを売却して譲渡所得が2,500万円だった場合、3,000万円特別控除を利用することで、課税対象額が0円になります。

3,000万円特別控除の主な条件は以下のとおりです。

 

・以前住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
・家を取り壊して土地だけを売るときは、取り壊しから1年以内に売買契約を締結する
・前年、前々年にこの特例や譲渡損失の特例を受けていると使えない

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」


 

買い換え・譲渡損失の特例は2027年12月31日までの売却が対象

 

売却益や売却損に使える特例には、期限が決まっています。

対象となるのは、買い換えの特例と2種類の譲渡損失の特例で、いずれも2027年（令和9年）12月31日までの売却が条件です。

 

買い換えの特例とは、住み替えで出た売却益への課税を、次に買った家を売るときまで先送りできる制度です。

売却損が出た場合は、買い替えるなら「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の特例」、買い替えないなら「特定居住用財産の譲渡損失の特例」が使えます。


 

どちらも損失を給与などの所得と相殺でき、引ききれない分は翌年から3年間繰り越せる制度です。
なお、買い換えの特例は課税の先送りであり、税金が免除されるわけではない点に注意しましょう。


 

以下の記事では、不動産売却時の税金特例について詳しく解説しています。

【税金シミュレーションあり】不動産売却の税制特例とは？2026年に使える制度や注意点を解説

 

相続した京都の家を売るタイミング

 

 

相続した家はいつ売却するのが良いのでしょうか。
ここでは、相続した場合に押さえておきたい3つの期限を見ていきましょう。

 

相続税の申告期限から3年以内なら取得費加算の特例が使える

 

相続により相続税を納めた方は、売却益にかかる税金を抑えられる特例が使えます。

この特例を「取得費加算」と呼び、売却した不動産にかかった相続税の一部を、取得費（買ったときの金額）に上乗せできます。

 

特例の期限は、相続税の申告期限（相続開始の翌日から10ヶ月）の翌日から3年を経過する日までで、相続開始からおよそ3年10ヶ月以内が目安です。

ただし、基礎控除の範囲内で相続税がかからなかった場合は対象外である点に注意しましょう。
参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」


 

相続空き家の3,000万円特別控除は相続から3年目の年末まで

 

亡くなった方が一人で暮らしていた家を売る場合は、3,000万円の特別控除を使える場合があります。
主な要件は以下のとおりです。

 

・1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
・売却代金が1億円以下であること
・相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
 

この制度の期限は2027年（令和9年）12月31日までです。

なお、家を相続した人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円に下がります。

前述の取得費加算の特例とは選択制のため、両方は使えない点も理解しておきましょう。
参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」


 

空き家のまま放置すると固定資産税が最大6倍になる

 

 

相続した家を売らずに空き家のまま放置すると、税負担が重くなる恐れがあります。

2023年（令和5年）の法改正で「管理不全空家」という区分が設けられ、市区町村から勧告を受けると住宅用地特例（土地の固定資産税を最大6分の1にする軽減）が外れてしまいます。

 

相続登記も2024年（令和6年）4月1日から義務となり、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。

2024年3月31日以前の相続は2027年3月31日が期限のため、名義が親のままの実家がある方は早めに動きましょう。

 

 

季節とライフステージから見る京都の家を売るタイミング

 

 

ここでは、家が売れやすい時期と売却のきっかけになる代表的なタイミングを紹介します。

成約が増えるのは2〜3月。逆算すると準備は前年の秋頃から

 

中古住宅の取引が最も増えるのは2〜3月です。

進学や転勤にあわせて新生活の準備が進むため、この時期に購入希望者が集まりやすくなります。

ただし、売り出してから引き渡しまでには時間がかかるため、3月中の成約を狙うのであれば、前年から準備を整えておきましょう。

 

売り出しから引き渡しまで約3〜6ヶ月かかる

 

家の売却は、すぐに完了するものではありません。
売却手続きにかかる一般的な期間は次のとおりです。

 

・査定と媒介契約：1〜2週間
・売却活動：1〜3ヶ月
・売買契約から引き渡しまで：1〜2ヶ月

 

上記はあくまで目安のため、購入希望者が現れなければさらに長引くことも考えられます。

「いつまでに現金化したいか」から逆算し、余裕をもって動き出しましょう。

 

住み替え・転勤・離婚など生活の変化が売却のきっかけになる

 

家を売る理由の多くは、生活の変化です。

住み替えや資産の整理、相続のほか、転勤や転職、離婚をきっかけに売却を考える方もいます。

ただし、転勤で家を空けるケースには注意が必要です。

3,000万円の特別控除は住まなくなってから3年目の年末までが期限のため、賃貸に出している場合は、期限を過ぎないよう気をつけましょう。

 

京都で家を売るのに不向きなタイミング

 

 

ケースによっては、売却をせずに一度立ち止まったほうが良い場面もあります。
ここでは、売却に不向きになるケースを紹介します。

 

所有期間が5年以下のとき

 

所有して5年以内の家は、譲渡所得税の税率が最も高いため慎重に判断しましょう。

譲渡所得税の税率は、所有期間5年以下が39.63%、5年を超えると20.315%に下がります。

所有期間は売った年の1月1日で判定されるため、条件はいわば「年をまたげるかどうか」です。
あと数ヶ月で5年を超えるのであれば、翌年まで待つ選択肢もあります。

ただし、売却を待つ間に築年数は進み市況も変わるため、税金の差額と値下がりの見込みを比較して判断しましょう。

 

住宅ローンの残債が売却価格を上回るとき

 

 

住宅ローンの残債が売却価格を上回る状態では、そのまま売るのは難しくなります。

売却代金で完済できないと抵当権（ローンの担保権）を外せず、買主に家を引き渡せません。

ローン残債が売却価格を上回る場合は、以下を検討してみましょう。

 

・不足分を貯蓄（自己資金）で補う
・住み替えローンを使う
・任意売却を利用する

 

住宅ローン残高が不明な方は、金融機関から残高証明書を取り寄せ、不動産会社の査定額と見比べてみてください。


 

次に住む家を決めずに売り急ぐとき

 

住み替えでは、売却と購入のどちらを先にするかを決めてから動き出しましょう。

売り先行は納得のいく条件で売れるのを待てる一方、仮住まいの費用がかかります。
買い先行は引っ越しが1回で済みますが、二重のローンを抱えたり、焦って値下げしたりする恐れがあります。

収入額やライフステージなど、今の状況を加味して売却方法を選んでください。

 

京都で家を売るタイミングに関するQ&A

 

 

最後に、家の売り時についてよく寄せられる質問をまとめました。

 

2026年の今は家の売り時なのでしょうか？

 

価格の面では、悪くない時期といえます。

近畿圏の中古戸建ての成約価格は高い水準を保っており、現在のところ大きく崩れる動きは見られません。
ただし、住宅ローン金利の上昇で購入希望者の予算は下がり、売り出し中の物件も増えています。

高く売れる可能性は残る一方、売れるまでに時間がかかることも想定しておきましょう。

 

住宅ローンが残っていても家は売れますか？

 

住宅ローンが残っていても、売却代金で完済できるのであれば問題ありません。

残債のほうが多い場合は、不足分を自己資金で補う、住み替えローンを利用するなどの対応が必要です。

まずはローン残債と査定金額を確認し、金融機関にも相談してみてください。

 

売り出してから売れるまでどれくらいかかりますか？

 

売り出しから引き渡しまでは3〜6ヶ月ほどが目安ですが、購入希望者が現れにくい物件では、それ以上かかるケースも考えられます。
そのため、3ヶ月ほど動きがなければ、担当者と価格や広告などを見直しましょう。

 

売るか貸すかで迷っています。どちらがよいでしょうか？

 

家に戻る予定がなければ、売却を軸に考えるのがおすすめです。

貸すと家賃収入は入りますが、修繕費や管理の手間がかかります。
数年後に戻る予定があるのであれば、定期借家契約で貸す方法も検討してください。

判断に迷う場合は、賃料相場と査定額の両方を確認してから決めましょう。

 

 

まとめ

 

今回は、市況や築年数、税金など、家を売るタイミングの見極め方を解説しました。

近畿圏の中古戸建ては価格が高い状態を維持している一方、売り出し中の物件が増え、住宅ローン金利も上がっています。
木造住宅は築20〜25年で建物の価値がほぼなくなるため、それ以降は土地の相場を軸に売却価格をシミュレーションしましょう。

 

クラストホームでは、お客様の状況に合わせた売却プランをご提案いたします。
「いつ売却すれば良いのかわからない」とお悩みの方は、クラストホームまでお気軽にお問い合わせください。