【シミュレーションあり】京都の不動産売却でかかる費用とは？手元に費用を残すコツも紹介

マイホームの買い替えや相続などで不動産売却を考え始めた際に「諸費用はいくらかかるのか」「手元にいくら残るのか」がわからず、不安を感じる方も多いでしょう。
不動産売却では仲介手数料や税金などの費用がかかるため、事前に把握しておかなければ資金計画が狂ってしまう恐れがあります。

この記事では、不動産売却でかかる6つの費用や費用を抑えるコツを紹介します。
実際の費用シミュレーションも行っていますので、これから売却を始める方や、損をせず納得して取引を進めたい方は参考にしてください。

不動産売却では、手数料や税金など多くの費用がかかります。
ここでは、代表的な6つの費用を紹介します。

不動産売却でかかる費用のうち、もっとも金額が大きくなりやすいのが仲介手数料です。
仲介手数料とは、売却を仲介してくれた不動産会社へ、契約成立の成功報酬として支払う費用のことです。

仲介手数料は法律で上限が定められており、以下の計算式で算出します。

例えば、3,000万円で物件が売れた場合、仲介手数料の上限は105万6,000円です。
5,000万円の物件が売れれば、171万6,000円が上限です。

また、2024年7月の法改正で、低廉（価格が安い）な空家などの売買では仲介手数料の扱いが変わりました。
売買価格800万円以下の物件の場合、通常の上限を超えて最大33万円（税込）まで仲介手数料がかかる可能性があります。

なお、仲介手数料は専任媒介や一般媒介などの媒介契約にかかわらず支払う必要があります。
ただし、不動産会社が直接買い取る「不動産買取」では、仲介が入らないため発生しません。

売買契約書に貼る印紙の代金が印紙税で、物件の売買価格に応じて税額が変わります。
印紙税の納め方は、決められた金額の収入印紙を契約書に貼り、消印を押すだけです。
不動産会社に印紙を用意してもらった場合は、印紙代を不動産会社に支払う流れになります。

印紙税の金額一覧を見てみましょう。

令和9年（2027年）3月31日までに作成する契約書には軽減措置が適用され、本来より低い税額で済みます。
3,000万円で物件を売却する場合の印紙税は1万円、7,000万円で売却できれば、3万円の印紙が必要となります

登記費用は、抵当権を外すための登録免許税と、登記手続きを代行する司法書士への報酬などで構成されます。
住宅ローンが残った家を売るときは、担保として設定された抵当権（ローンの担保権）を必ず抹消しなければなりません。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。
土地と建物がセットの戸建てなら不動産2個分で2,000円、土地が2筆ある物件では建物とあわせて3,000円がかかります。
司法書士へ支払う報酬は、物件の状況や依頼先によって幅がありますが、2万円〜4万円ほどが目安です。

住宅ローンが残った家を売るときに発生するのが、ローン関連の費用です。
残っている住宅ローンを一括で返す際に、金融機関へ事務手数料を支払います。
金額は金融機関によって差があり、窓口での手続きだと数千円〜3万円ほどが目安で、インターネットからの手続きをすれば、無料で済むケースもあります。

また、住宅ローンを組んだ際に保証料を前払いしていた場合は、残っている期間の保証料が一部戻ります。
ただし、返金の際に保証会社の事務手数料が差し引かれるケースもあるため、手数料が気になる方は、住宅ローンを借りている金融機関へ早めに確認しておきましょう。

不動産売却で利益が出たときにかかるのが譲渡所得税です。
利益にあたる譲渡所得は、次の式で求められます。

譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

取得費とは、物件を購入した際の代金や購入時の手数料、譲渡費用は売却時に支払った仲介手数料などを指します。
この譲渡所得に、所有期間に応じた税率を掛けて税額を算出します。

所有期間に応じた税率は次のとおりです。

例えば、所有期間8年の物件で譲渡所得が500万円の場合は「500万円✕20.315%（長期譲渡所得）」で約101.5万円です。
一方、所有期間3年で同じ500万円の利益が出た場合は「500万円✕39.63%（短期譲渡所得）」で約198.1万円となり、譲渡所得税は倍近くまで膨らむことになります

これまでの費用に加え、状況によっては他の出費も発生します。
代表的な費用は以下のとおりです。

• 新居へ移るための引っ越し代
• 土地の境界や面積を確定させる測量費
• 古い建物を取り壊す解体費用
• 家に残った家具や家電、ゴミなどの処分費用

上記の金額は、物件の状態や広さによって変わります。
測量費や解体費用、不用品の処分は、売却を任せる不動産会社が専門業者を紹介してくれる場合もあります。
どこに依頼するか迷う場合は、不動産会社の担当者へ相談してみましょう。

クラストホームでは、売却前に資金計画をお客様へご提示し、状況に合った売却プランをご提案いたします。
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不動産売却でかかる費用は、工夫次第で軽くできます。
ここからは、税金の特例や不動産会社選びなど、負担を抑える3つのコツを紹介します。

不動産を売却した際の譲渡所得税を抑える代表的な方法が、3,000万円特別控除です。
マイホーム（自分が住んでいた家）を売る場合、利益にあたる譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。

控除後の計算式は「（譲渡所得－3,000万円）✕税率」となり、譲渡所得が3,000万円以内に収まれば税金はかかりません。
例えば、譲渡所得が2,500万円なら、控除で全額が消えて税額は0円です。
譲渡所得が4,000万円出た場合は「4,000万円−3,000万円」で、残る1,000万円に税率を掛けて計算します。

適用には条件があり「自分が住んでいた家であること」「住まなくなってから3年目の年末までに売ること」「親子や夫婦など身内への売却ではないこと」などがあります。
ただし、他にも適用条件があるため、具体的に知りたい方は担当者や税務署へ相談してみましょう。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

不動産を売るタイミングを見極めれば、かかる税金を抑えられます。
具体的には、物件の所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、税率が39.63%から20.315%まで下がるため、税負担が軽減されるのです。

注意点は、所有期間を数える基準が「売却した年の1月1日」であることです。
実際に5年を超えていても、売った年の1月1日時点で5年に届かなければ短期譲渡所得と判定されます。

例えば、2021年4月に買った家を2026年6月に売った場合、売却時点では所有期間5年を超えていますが、1月1日時点では4年8ヶ月のため短期譲渡所得扱いになります。
このケースでは、2027年1月以降に売れば、長期譲渡所得の税率が適用されます。
ただし築年数が進むと資産価値が下がることもあるため、十分に検討した上で売却のタイミングを決めましょう。

参考：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

売却の費用を抑えるポイントとして、信頼できる不動産会社選びも挙げられます。
経験豊富な担当者であれば、税金の負担が軽くなる売却時期を見極めて提案してくれます。
引っ越し業者や不用品の処分業者を紹介してもらえれば、自分で探すよりも安く依頼できる場合もあるでしょう。

さらに、実績が豊富な不動産会社に売却を依頼すれば、不動産を高く売るための販売戦略も提案してくれます。
売却額が上がれば、手数料を払っても最終的に手元に残るお金が増えるでしょう。

また、早く現金化したい人には買取、住み続けたい人にはリースバックなど、状況に合った売却方法を提示してくれる不動産会社もあります。
不動産会社を選定する際は、査定額の高さだけでなく、そのエリアでの売却実績や親身に向き合ってくれるかどうかも基準に選びましょう。

クラストホームでは、不動産売却のご相談をLINEでも受け付けております。
「電話や来店はハードルが高い」「ちょっと話だけでも聞いてみたい」という方は、以下からお気軽にご相談ください。

ここでは、実際にどれくらいの費用がかかるのかをシミュレーションしてみましょう。

以下の前提条件でシミュレーションを行ってみます。

【前提条件】

• 売却価格：4,000万円
• 土地と建物1筆ずつの一戸建て
• 所有期間3年のマイホーム
• 住宅ローンの残債あり
• 司法書士報酬：3万円
• 譲渡所得1,000万円
• 引っ越し代：20万円

1. 仲介手数料：4,000万円✕3％＋6万円＋消費税＝138.6万円
2. 印紙税：1万円
3. 登記費用：抵当権抹消の登録免許税2,000円（2筆）＋司法書士報酬3万円＝3.2万円
4. 住宅ローン返済手数料：2.2万円（窓口で手続き）
5. 譲渡所得税：1,000万円（譲渡所得）−3,000万円（マイホームの3,000万円特別控除）＝0円

合計：138.6万円（仲介手数料）＋1万円（印紙税）＋3.2万円（登記費用）＋2.2万円（住宅ローン返済手数料）＋20万円（引っ越し代）

＝165万円

このケースでは、住宅ローンの借入が残っていたため、抵当権抹消の登録免許税や金融機関へ支払う返済手数料がかかりました。
しかし、マイホームの3,000万円特別控除が適用されて譲渡所得税は発生しませんでした。

続いて、次のケースではどうでしょうか。

【前提条件】

• 売却価格：7,000万円
• 土地2筆と建物1筆の一戸建て
• 所有期間7年のマイホーム
• 住宅ローンの残債なし
• 司法書士報酬：4万円
• 譲渡所得4,000万円
• 建物解体費用：150万円（解体して引き渡す条件付き）
• 引っ越し代：25万円

1. 仲介手数料：7,000万円✕3％＋6万円＋消費税＝237.6万円
2. 印紙税：3万円
3. 登記費用：司法書士報酬4万円
4. 譲渡所得税：4,000万円（譲渡所得）−3,000万円（マイホームの3,000万円特別控除）✕20.315％（長期譲渡所得）＝203.15万円

合計：237.6万円（仲介手数料）＋3万円（印紙税）＋4万円（登記費用）＋203.15万円（譲渡所得税）＋150万円（建物解体費用）＋25万円（引っ越し代）
＝622.75万円

ここでは、住宅ローンの残債がなかったため、金融機関へ支払う手数料や登録免許税は不要でした。
ただし、マイホームの3,000万円特別控除を適用しても譲渡所得が出たため、譲渡所得税が課税されました。

※ここでのシミュレーションはあくまで一例です。
物件の状況や税制によって異なる場合があります。

最後に、不動産売却時にかかる費用について、よく寄せられる質問に答えます。
気になる点をここで解消しておきましょう

主な費用は、仲介手数料、印紙税、登記費用、住宅ローン関連費用、譲渡所得税の5つです。
これに加え、引っ越し代や測量費、解体費用、不用品の処分費用などが状況に応じて発生します。

中でも仲介手数料は金額が大きくなりやすく、譲渡所得税は利益が出れば負担が重くなります。
どの費用がいくらかかるかは売却価格や物件の状況によって変わるため、早めに全体像をつかんでおくと安心です。

費用の総額は、売却価格のおよそ4〜6%程度が目安です。
3,000万円で売却した場合、120万〜180万円ほどの費用を見込んでおけば、計画が立てやすいでしょう。

ただし、住宅ローンの残債や譲渡所得税の有無、建物の解体や土地の測量の必要性などによって総額は前後します。
あくまで目安として捉え、詳しい金額は不動産会社にシミュレーションしてもらいましょう。

費用を抑える1つ目のコツは、マイホームの3,000万円特別控除を使い、譲渡所得税を軽くする方法です。
次に、所有期間が5年を超えてから売却して、税率の低い長期譲渡所得を適用する方法です。
3つ目は、信頼できる不動産会社へ売却を依頼し、費用を抑える売却プランや専門業者を提案してもらう方法です。
上記を組み合わせれば、売却にかかる費用を抑えられて手元に残るお金を増やせるでしょう

費用の多くは、売却代金から支払えるため過度に心配する必要はありません。
例えば、仲介手数料は契約時と引き渡し時に分けて支払うのが一般的で、引き渡し時に支払う分は受け取った売却代金から充てられます。
住宅ローンの残債も、売却代金で完済する流れになります。
まとまった現金がなくても進められるケースが多いため、まずは不動産会社へ資金計画を相談し、支払いの流れを整理しておきましょう

不動産を売却する際は、仲介手数料や印紙税、登記費用や住宅ローン関連費用などの費用がかかります。
総額の目安は売却価格のおよそ4〜6%で、中でも仲介手数料と譲渡所得税が大きな割合を占めています。
しかし、マイホームの3,000万円特別控除や長期譲渡所得の税率を上手に使えば、負担を軽くすることができるでしょう。
不動産売却を検討し始めた際は、事前に資金計画を立てて全体像をつかんでおくことが大切です。

クラストホームでは、京都の不動産売却を検討する方に向けて、それぞれの状況に合った資金計画と売却プランをご提案します。
不動産がいくらで売れるのか、手元にいくら残るのか知りたい方は、無料査定からお気軽にお問い合わせください。