京都で不動産売却をする際の必要書類とは？場面別・取得先別に解説

住み替えや相続で不動産を売却することになり、不動産会社から「必要な書類を集めておいてください」と言われて戸惑っている方もいるでしょう。
必要書類は専門用語が多いうえ、査定や契約、引き渡しなど場面ごとに変わります。
中には、紛失すると再発行できない書類や、揃えるまで時間がかかる書類もあるため、早めに全体像を把握しておくと安心です。

この記事では、不動産売却の必要書類を、場面別・取得先別で紹介します。
不動産売却をスムーズに進めたい方は、ぜひ最後まで読んで参考にしてください。
 

はじめに、不動産売却時に用意する書類を紹介します。
売却する物件や状況で変わるため、自分に当てはまるものから確認しましょう。

（◯：必要　△：任意または該当する場合のみ　✕：不要）

本人確認書類は、売主が所有者本人だと示すために用意します。
以下の顔写真付きの公的な書類が必要です。

• 運転免許証
• マイナンバーカード
• パスポート

本人確認書類は、査定から引き渡しまで何度も提示する可能性があるため、有効期限が切れていないかを事前に確かめておきましょう。

登記済権利証または登記識別情報は、その不動産の所有者を証明する書類です。
2005年の法改正前は紙の「権利証」、改正以降は12桁の英数字が記された「登記識別情報通知書」が交付されています。
紛失すると再発行されないため、売却を決めたらまずはじめに手元にあるかを確認しましょう。

紛失してしまった場合の対処法は、後述の「再発行できない書類もある」で解説していますので、ぜひチェックしてみてください。
 

住民票は、登記上の住所と今の住所が違うときに用意します。
所有権を買主へ移す登記の際に、旧住所と現住所のつながりを示すために使われます。
お住まいの役所の窓口やコンビニで取得でき、発行から3ヶ月以内のものが有効です

印鑑証明書は、印鑑が本人の実印だと証明する公的な書類です。
不動産売却では、発行から3ヶ月以内の印鑑証明書が求められます。
こちらも複数回必要になるケースがあるため、取得の時期を不動産会社に確認しておきましょう。

実印は、市区町村の役所に登録した印鑑のことです。
売買契約書や登記に関する書類などで使用します。
まだ印鑑を登録していない方は、住民登録のある役所で当日中に登録できるため、早めに手続きを済ませましょう。

固定資産税納税通知書（固定資産税評価証明書）には、固定資産税の金額が記載されています。
不動産を売却した年の固定資産税は、引き渡し日を境に日割りで精算するのが一般的です。
例えば、6月1日に不動産を売却した場合、4月1日から5月31日までの分を売主、6月1日から3月31日までの分を買主が負担します。
※関西では4月1日を日割り計算の起算日とするのが習慣となっています。

納税通知書は毎年春ごろに役所から届きますが、手元にない場合は不動産会社に相談してみてください。

確認申請書・建築確認済証・検査済証は、建物が建築基準法に沿って建てられたことを証明する書類です。
着工前に役所や検査機関に提出する「確認申請書」が審査を通ると「建築確認済証」が発行され、完成後の検査で「検査済証」が交付されます。
この書類があれば一戸建ての売却で買主の安心につながるため、取得時の書類の中から探してみてください。

耐震診断報告書とアスベスト使用調査報告書は、建物の安全性を買主へ伝えるための書類です。
1981年5月以前の「旧耐震基準」で建てられた建物の場合、耐震診断の結果があれば、購入の判断材料になります。
アスベスト調査の結果とあわせて示せば、築年数が古い物件でも売却しやすくなるでしょう。

地積測量図と境界確認書は、土地の広さや隣地との境界を示す書類です。
境界が曖昧なまま売却すると、引き渡し後に隣地所有者とトラブルにつながる恐れがあります。
地積測量図は法務局で取得できますが、境界確認書は土地家屋調査士への依頼が必要です。
境界に関して不安がある場合は、不動産会社や土地家屋調査士へ相談してみましょう。

マンションを売却する際は、管理規約や議事録、長期修繕計画書も用意します。
管理規約はペット飼育の可否や使用ルールなどを定めた書類で、議事録は管理組合の総会で話し合った内容が記録されています。
長期修繕計画書は今後の大規模修繕の時期や費用の見通しをまとめた書類です。

物件状況等報告書は、雨漏りやシロアリ被害、リフォーム歴など物件の状態を買主へ伝えるための書類です。
不具合を隠して売却すると、引き渡し後に契約不適合責任（売主が負う補修や賠償の責任）を問われる恐れがあります。
不動産会社が用意する雛形を使い、物件の現状を偽りなく記入しましょう。

設備表は、給湯器やエアコンなど、引き渡す設備の有無や不具合をまとめた書類です。
何を残し、何を撤去するか、正常に使えるかをあらかじめ買主へ示します。
設備表は、引き渡し後の「言った・言わない」を防ぐ役割があり、売買契約書に添付します。

続いて、決済と引き渡しの当日に必要な書類を紹介します。
所有権移転登記に使う書類もあるため、不備がないようにしましょう。

売却代金の振込先を確認するため、通帳やキャッシュカードなど口座情報がわかる書類を用意します。
引き渡し当日は、買主のローンが実行され、売主の口座へ振り込まれます。
住宅ローンが残っている場合は、完済の手続きに使う返済用の通帳や銀行印もあわせて持参するようにしましょう。

引き渡し当日は、所有権を買主へ移す登記のために登記済権利証または登記識別情報を提出します。
原本がないと登記手続きが進まないため、あらかじめ手元にあるかを必ず確認しておきましょう。

住民票は、登記上の住所と今の住所が違う場合に引き渡し時に使用します。
住所が変わっていると、所有権移転登記の前に住所変更の登記が必要になるため、そのつながりを示すために必要です。
何度も引っ越しをしている場合は、住所の移り変わりを記した「戸籍の附票」を求められる場合もあります。

抵当権等抹消書類は、住宅ローンの担保として設定された抵当権を外すために用意します。
抵当権が残ったままだと、買主へ所有権を移転できません。
抵当権等抹消書類は住宅ローンを組んでいる金融機関から交付されるため、担当の司法書士と連携して早めに発行を依頼しましょう。

売却で利益が出た場合や、税金の特例を使う場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日頃に確定申告をする必要があります。
確定申告で用意する主な書類は次のとおりです。

• 確定申告書B
• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 確定申告書付表兼計算明細書（譲渡所得の内訳書）
• 住民票
• 売却時の売買契約書のコピー
• 売却した物件を購入した際の売買契約書のコピー
• 取得費（購入した際の金額や諸費用）がわかる書類
• 譲渡費用（売却時の諸費用）がわかる書類
• 税金の控除や特例で必要な書類

確定申告書や内訳書は、税務署の窓口や国税庁のサイトで手に入ります。
取得費は購入時の代金や仲介手数料、譲渡費用は売却時の仲介手数料や印紙代などのことです。

売買契約書のコピーや領収書は、取得費と譲渡費用の証明になるため、早めにまとめておくとスムーズに計算できます。
3,000万円特別控除などを活用する際は、特例ごとに追加の書類を求められる場合があります。

クラストホームでは、売却時の確定申告や税金の特例に関するサポートも行っております。
提携しているファイナンシャルプランナーのアドバイスも受けられるため、税金について不安がある方は、クラストホームの不動産売却をご利用ください。
 

「必要書類はわかったけど、どこで手に入れるの？」という方に向けて、取得先を紹介します。
入手先を把握して効率よく書類を揃えましょう。

すでに手元にある書類は、物件を購入したときに受け取ったものがほとんどです。
主な書類は以下のとおりです。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 間取り図・パンフレット
• 確認申請書・建築確認済証・検査済証（一戸建ての場合）
• 管理規約・議事録・長期修繕計画書（マンションの場合）

上記は新たに取り寄せる必要がないため、売却を決めたら、自宅の保管場所を確認しましょう。

不動産会社が用意する書類は、売却活動や売買契約で使うものが中心です。
物件状況等報告書や設備表は、不動産会社の雛形を使い、売主が記入して仕上げるのが一般的です。
マンションの場合は、管理会社へ書類を取り寄せる際も、不動産会社が間に入って進めてくれるケースがほとんどです。

ただし、どこまで任せられるかは会社によって変わるため、何を自分で用意すればいいか、担当者へ早めに確認しておきましょう。

役所で取得するのは、本人や物件の情報を公的に証明する書類です。

• 印鑑証明書
• 住民票
• 固定資産税評価証明書（固定資産税納税通知書がない場合）

上記は、お住まいの市区町村の窓口で取得できる他、印鑑証明書と住民票は、マイナンバーカードがあればコンビニでも受け取れます。
取得には1通あたり数百円の手数料がかかります。

他の方法で取得する書類もあります。
地積測量図は法務局の窓口やオンラインで取得でき、抵当権等抹消書類は住宅ローンを完済した金融機関から交付されます。
耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書は、専門の調査会社に診断を依頼して受け取りましょう。

状況によっては、売却手続きを第三者へ依頼する委任状や、リフォーム履歴を確認するための工事記録書など、他の書類が必要になるケースもあるため、早めに担当者に相談して揃えておいてください。

ここからは、書類を準備する際に気をつけたいポイントを紹介します。
不動産売却の手続きで慌てないためにも、ここで紹介する注意点を押さえておきましょう。

有効期限のある書類は、決済日（引渡日）に近いタイミングで取得してください。
印鑑証明書や住民票は「発行から3ヶ月以内」のものでないと、登記手続きに使えません。
早めに準備したつもりでも、決済日に期限が切れていると登記手続きが進まないため、引き渡しが延びてしまう恐れがあります。
いつ取得すれば期限内に収まるか、不動産会社や司法書士に確かめてから動けば、取り直しの手間を減らせるでしょう。

登記済権利証（または登記識別情報）は、紛失しても再発行できません。
見当たらない場合は、司法書士による本人確認情報の作成や、法務局の事前通知という手続きで対応することになります。

そのため、売却を決めたら早いうちに手元にあるかを確かめてください。
手元にないときは、早めに不動産会社や司法書士に相談して、引き渡しまでに間に合わせるようにしましょう。

夫婦や兄弟などで共有している不動産は、共有者全員の同意と書類が必要です。
売買契約や登記手続きには、全員の実印と印鑑証明書が必要なため、一人でも協力が得られないと売却自体が止まってしまいます。

もし共有者が遠方や海外に住んでいる場合は、書類のやり取りに時間がかかる可能性を踏まえて計画を立てましょう。
売却活動を始める前に共有者全員で意思を固め、書類を取りまとめる役割を決めておくと、手続きがスムーズに進みます。

書類の中には、揃うまでに時間がかかるものもあります。
境界が確定していない土地では、測量や隣地所有者との立ち会いに数ヶ月以上かかるケースも見られます。
また、相続した不動産は売却の前に相続登記が必要で、戸籍の収集などに時間がかかる点に注意しましょう。
抵当権抹消書類も発行までに時間がかかるため、金融機関へ早めに依頼しておくと安心です。

最後に、不動産売却の必要書類についてよく寄せられる質問をまとめました。

物件や状況で変わりますが、主な必要書類は、本人確認書類や登記済権利証（登記識別情報）、実印や印鑑証明書、固定資産税の納税通知書などです。
一戸建てや土地の場合は地積測量図や境界確認書、マンションなら管理規約や長期修繕計画書も用意しましょう。
さらに、引き渡し時には振込先がわかる書類や抵当権抹消書類も必要です。

登記済権利証や購入時の売買契約書などは、物件を取得した際に受け取っているため、自宅の保管場所を確認してみましょう。
印鑑証明書や住民票は、お住まいの市区町村の役所で取得でき、一部はコンビニでも受け取れます。
物件状況等報告書や設備表は、不動産会社の雛形を使うことが多いため、担当者に相談してみましょう。

海外に住む「非居住者」が日本の不動産を売却する場合は、通常と違う書類が必要です。
非居住者とは、日本国内に住所がなく1年以上海外に住んでいる人のことで、日本の住民票や印鑑証明書が取れないため「在留証明書」と「署名証明書」を用意します。
在留証明書はどの国に住んでいるかを示す書類で、署名証明書は日本の印鑑証明書にあたります。
これらは現地の日本大使館や領事館で取得できますが、発行までに時間がかかる恐れがあるため、なるべく早めに動き出しましょう。

今回は、京都で不動産を売却する際の必要書類について解説しました。

不動産売却では、本人確認書類や登記済権利証（登記識別情報）、印鑑証明書や実印などが必要です。
ただし、必要書類は物件の種類や売主の状況によって異なるため、必要書類で不安な点があれば、不動産会社の担当者に相談しましょう。

クラストホームでは、必要書類の詳細から全体の流れまで、担当者が親身になってご対応いたします。
まずは以下から、あなたの不動産がいくらで売れるのかを確かめてみてください。