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<title>ブログ</title>
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<title>京都の家の売却で不動産会社はどう選ぶ？大手と中小の特徴も紹介</title>
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京都の不動産売却で失敗しない会社の選び方を解説。査定額の根拠や売却実績、購入希望者の探し方などポイントを押さえて安心取引を実現しましょう。
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<link>https://kurasthome.jp/blog/detail/20261011101603/</link>
<pubDate>Fri, 16 Oct 2026 07:00:00 +0900</pubDate>
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<title>京都の家の内覧で好印象を与えるためのコツとは？NG行動も紹介</title>
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住みながら家を売り出した所有者のなかには「内覧の前に何を準備すればよいのか」「当日はどう対応すればよいのか」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。内覧は、購入希望者が家を買うかどうかを判断する場です。大がかりなリフォームをしなくても、掃除や当日の振る舞いを少し工夫するだけで、家の印象は変わります。この記事では、家の内覧で好印象を与えるための事前準備や当日の対応、おすすめしない行動などをご紹介します。居住中の家をできるだけ希望に近い価格で売りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。京都の家の内覧で好印象を与えるために事前にやっておくこと内覧時に購入希望者から「この家に住みたい」と感じてもらえるかどうかは、内覧当日までの準備が大切です。
ここでは、住みながら売却を進める方が内覧の前に済ませておくべき準備を紹介します。玄関と水回りを重点的に掃除する内覧前は、玄関と水回りの掃除を重点的に行いましょう。玄関は内覧者が最初に足を踏み入れる場所のため、家全体の第一印象に影響を及ぼします。靴や傘はしまい、玄関タイルは水拭きやほうきがけなどできれいにしておくのがおすすめです。また、キッチンや浴室、トイレなどの水回りは汚れが目立ち、日頃の手入れの状態が伝わる場所です。自分で落とせない汚れは、ハウスクリーニングの利用も検討してみてください。不要な物を減らして部屋を広く見せる床や棚の上に物が少ないほど部屋は広く見えるため、内覧前に不要な物を減らしておきましょう。購入希望者は、自分の家具を置いたときの暮らしを思い浮かべながら部屋を見ています。使っていない家具や季節外の衣類は、引っ越しを見据えて早い段階で処分するのがおすすめです。収納の中も見られるため、押し込まずにすっきりさせておけば収納力の高さが伝わるでしょう。
においの元を断って換気しておく内覧前は、においの元を取り除いたうえで、家全体の空気を入れ替えておきましょう。長く暮らしている本人は、家のにおいに慣れてしまい、異臭に気づかないケースが考えられるためです。特に外から訪れた内覧者は、ペットやたばこ、排水口のにおいなどを敏感に感じ取る傾向にあります。前日はにおいが残る料理を控え、気になる場合は担当者に率直な感想を聞いてみてください。修繕の履歴や設備の不具合を書き出しておく内覧では設備や不具合箇所について質問されることが多いため、事前に書き出して整理しておきましょう。その場で思い出そうとすると答えが曖昧になり、内覧者を不安にさせてしまう恐れがあります。まとめておくべき内容は、主に以下のとおりです。・リフォームや外壁塗装などの修繕時期
・給湯器やエアコンなど設備の年式
・雨漏りや建て付けの悪さなど気になっている不具合書き出した内容は、売買契約時に作成する告知書（物件の状態を売主が買主に伝える書類）にも活用できます。内覧当日にやっておくこと続いて、内覧当日に準備しておくべきポイントを紹介します。すべての照明をつけてカーテンを開ける内覧者が訪れる前に、家中の照明をつけてカーテンを開けておきましょう。部屋が明るいと広く清潔に見え、内覧者にポジティブな印象を与えられます。京都の市街地のように住宅が密集したエリアでは、日中でも1階が暗く感じられる家があります。廊下や洗面所、北側の部屋にも明かりをつけ、切れている電球は事前に交換しておいてください。
換気をして快適な室温にする暑さや寒さが気になると、内覧者が部屋を見ることに集中できなくなるため、室温を快適に整えておきましょう。
換気は到着の少し前に済ませ、窓を閉めてからエアコンをつけておくと安心です。夏は涼しく、冬は暖かく感じる程度を目安にしてください。
季節の変わり目は、エアコンを使わずに窓からの風で調整するのもおすすめです。スリッパを用意してペットや家族には外出してもらう購入希望者が落ち着いて見て回れるよう、来客用のスリッパを用意し、家族やペットには外出してもらいましょう。スリッパは多めに用意しておくと、急に人数が増えても慌てずに対応できます。内覧者のなかには、ペットが苦手な方や動物アレルギーのある方もいるため、内覧中は散歩に連れ出してもらうのがおすすめです。貴重品や個人情報がわかる物はしまっておく当日は、貴重品や個人情報がわかる物を片付けておきましょう。万が一貴重品がなくなった際に内覧者を疑うのではなく、トラブルを防ぐための備えとして心がけてください。主に以下の物は、鍵のかかる場所や持ち歩くバッグに移しておくと良いでしょう。・現金や通帳、印鑑、アクセサリー
・郵便物や書類など、名前や住所がわかる物
・家族の写真や予定を書き込んだカレンダー上記を片付けておけば生活感も抑えられ、部屋がすっきり見える効果があります。クラストホームで不動産売却を成功された方の体験談はこちらから。【売却実例紹介】大手ではなくクラストホームに任せた理由｜相続した京都の実家を売却したA様の話京都の家の内覧中に好印象を与える売主の対応内覧中の売主の振る舞いも、物件の印象に影響します。
ここからは、内覧中に心がけたい売主の対応を紹介します。案内は担当者に任せる内覧中の案内や説明は、不動産会社の担当者に任せましょう。担当者は物件の魅力の伝え方に慣れており、内覧者の反応を見ながら対応することができます。売主がそばにいると、内覧者は気になった点を口にしにくくなってしまうため、売主はリビングなどで待機し、声をかけられたら答える程度の距離感を保ってください。
また、担当者があとから内覧者の本音を聞き取り、売主へ共有してくれるため、見せ方の改善にも役立つでしょう。収納や水回りは「自由に開けてください」と伝える収納や水回りは、内覧者が入居後の暮らしをイメージするポイントになるため「自由に開けてください」と一言添えましょう。
人が住んでいる家の扉は開けにくく、内覧者が遠慮して見ないまま帰ってしまうケースもあります。
特に、クローゼットや押し入れの奥行き、キッチンの収納量は、購入を決める重要な判断材料の1つです。扉を開けて中まで見てもらえれば「今の荷物が収まりそう」と具体的にイメージできるでしょう。見せたくない物がある場合は、事前に別の部屋へ移しておくと安心です。
質問には住んでいるからこそわかる情報で答える内覧者から質問を受けた際は、実際に暮らしているからこそわかる情報を交えて答えましょう。広告や間取り図だけでは伝わらない暮らしの様子は、内覧者にとって貴重な判断材料になります。例えば、以下のような情報は内覧者に喜ばれる傾向にあります。・季節ごとの日当たりや風通し
・近所のスーパーや病院、通学路の様子
・周辺の騒音や夜の静かさ上記のほか、京都では地蔵盆など町内の行事が行われる地域もあるため、近所付き合いの様子も伝えておくと良いでしょう。答えに迷う質問は無理にその場で答えず、担当者を通して後日伝えても問題ありません。
不具合や気になる点は隠さず正直に伝える家の不具合や気になる点は、内覧者に聞かれたら隠さず正直に伝えましょう。不具合を隠したまま売却すると、引き渡し後に契約不適合責任（売却後に見つかった不具合を売主が負う責任）を問われる恐れがあり、修繕費を請求されたり契約を解除されたりするケースも考えられます。また、正直に説明する売主の姿勢は、内覧者からの信頼にもつながるでしょう。「雨漏りは2年前に修理済み」のように、不具合と対応した内容をセットで伝えれば、内覧者の不安を和らげられます。事前に書き出しておいた修繕の履歴を手元に用意しておけば、落ち着いて説明できるのでおすすめです。以下の記事では、契約不適合責任について詳しく解説しています。契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いや売主が損をしないための対策を解説京都の家の内覧でやってはいけないこと良かれと思った行動が、かえって物件の印象を下げてしまう場合もあります。
内覧で避けたい5つの行動を確認しておきましょう。買い手につきっきりで良さを話し続ける家の良さを伝えたいあまり、内覧者につきっきりで話し続けるのは控えましょう。
内覧者は自分のペースで部屋を見たいと考えており、売主からの説明が続くと落ち着いて検討できなくなります。
伝えたい魅力を事前に担当者へ共有しておき、内覧中に代わりに説明してもらってください。収納に荷物を押し込んで隠す収納に荷物を押し込んで隠すと、扉を開けたときに狭い印象を与えてしまいます。
内覧者は収納の中まで確認するため、物があふれた状態では「荷物が入りきらない家」と受け取られる恐れがあるのです。
入りきらない物は処分するか、倉庫や車などに一時的に避難させておきましょう。強い芳香剤でにおいをごまかすにおいを隠そうとして強い芳香剤を使うのは、逆効果です。
香りが強すぎると「何かのにおいを隠しているのでは」と不信感を抱かれるケースも考えられます。
においは芳香剤で隠すのではなく、換気と掃除で元から取り除いておいてください。内覧前に大がかりなリフォームをする内覧前に費用をかけて大がかりなリフォームをしても、その分高く売れるとは限りません。
中古の家を購入する方の中には、購入後に自分の好みに合わせてリフォームしたいと考える方もいるためです。
売却のために間取りの変更や設備の入れ替えなどはせず、まずは掃除や補修で対応しましょう。その場で値引きを約束する内覧者から値引きを求められても、その場で約束するのは避けましょう。
一度口にした金額は取り消しにくく、本来より安い価格で売却することになる恐れがあります。
価格の相談を受けたときは「担当者と相談します」と伝え、条件の交渉は不動産会社を通して進めてください。家の内覧から引き渡しまでの流れ不動産売却では、内覧で家を気に入ってもらえれば、売買契約に向けて動き出します。内覧から引き渡しまでの流れは、以下のとおりです。①内覧：内覧者が家を見学し、購入するかを検討する
②購入申込み：購入希望者から、希望価格や条件を書いた購入申込書が届く
③条件の交渉：価格や引き渡し時期などを、担当者を通して調整する
④売買契約：重要事項説明を受けたうえで契約を締結し、売主は手付金を受領する
⑤決済・引き渡し：残代金を受け取り、鍵を渡して所有権を買主へ移す内覧後に購入希望者から受領する「購入申込書」は、購入の意思を示す書類であり、届いた時点ではまだ契約は成立していません。条件の交渉では、値引きに応じる代わりに引き渡し時期を希望どおりにしてもらうなど、優先したい条件を整理しておくと話を進めやすくなるでしょう。売買契約時には、売却価格の5～10％ほどの手付金を受け取るのが一般的です。
決済当日は、売主・買主・不動産会社・司法書士などが金融機関に集まり、買主の住宅ローンの実行とあわせて手続きを進めます。
売買契約から引き渡しまでは1～3ヶ月程度が目安のため、新居探しや引っ越しの準備を早めに進めておきましょう。不動産売却の流れを詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。京都で不動産を売却する流れとは？高く売るコツも紹介
京都の家の内覧に関するQ&A
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<link>https://kurasthome.jp/blog/detail/20261004141305/</link>
<pubDate>Fri, 09 Oct 2026 07:00:00 +0900</pubDate>
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<title>契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いや売主が損をしないための対策を解説</title>
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実家や自宅を売却する際に、売買契約書に書かれている「契約不適合責任」の文字に不安を覚えた方も多いのではないでしょうか。引き渡した不動産が契約の内容に合っていなければ、売主は契約不適合責任を問われます。ケースによっては、売主が気づいていなかった雨漏りやシロアリであっても、買主から修理や代金の減額を求められる場合があります。この記事では、契約不適合責任の意味や責任を負う期間、売主がとるべき対策を紹介します。家の売却でトラブルを避けたい方は、ぜひ参考にしてみてください。契約不適合責任とは？契約不適合責任とは、引き渡した不動産が売買契約の内容と違っていた場合に、売主が買主へ負う責任です。2020年（令和2年）4月1日の民法改正で、それまでの瑕疵担保責任（隠れた欠陥について売主が負う責任）に代わって定められました。契約不適合責任の判断基準になるのは、売買契約書や付帯設備表（設備の有無や不具合を記載した書面）などに記載された内容です。引き渡した不動産の種類や品質などが書面の記載と合っていなければ、契約不適合にあたります。例えば、引き渡し後に雨漏りが見つかった場合や、心理的瑕疵をあとから知って通常の生活が送れなくなった、などが当てはまり、売主が知らなかった不具合でも責任を負う恐れがあります。「自分も気づいていなかった」という説明は通用せず、買主から修理や代金の減額を求められるケースもあるため、売却を決めたら家の不具合や設備の状態を1つずつ確かめておきましょう。契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わり、売主の負担はどう変化したのでしょうか。ここでは、売却に関わる違いを紹介します。判断基準が「隠れた瑕疵」ではなくなった売主・買主が気づけなかった欠陥かどうかは、責任を判断する基準ではなくなりました。瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」、つまり売主・買主が注意しても見つけられなかった欠陥だけが対象でした。
しかし、今は契約書や付帯設備表の記載と実際の状態が合っているかどうかで判断されます。
買主が請求できる権利が増えた
もう1つの大きな変化が、買主から請求できる権利の種類です。瑕疵担保責任では、買主が請求できるのは「損害賠償請求」と「契約解除」の2つに限られていました。
一方、契約不適合責任ではここに修理を求める「追完請求」と、代金の減額を求める「代金減額請求」が加わっています。買主が選べる手段が増えた分、売主が対応を迫られる場面も広がったといえるでしょう。
売主に落ち度がなくても責任を負う
契約不適合責任では、売主に落ち度がなくても、修理や代金の減額には応じなければなりません。契約の内容と違うものを引き渡したという事実だけで、責任が生じるのです。ただし、損害賠償だけは売主に落ち度がなければ請求できないと民法で定められています。トラブルに巻き込まれないためにも、売買契約時にどこまで責任を負うのかを担当者に確認しておきましょう。家を売却する流れを詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。京都で不動産を売却する流れとは？高く売るコツも紹介契約不適合責任で買主が請求できる権利とは契約の内容と違う不動産を引き渡した場合、買主は4つの請求ができます。
売主がどのような対応を迫られるのかを、ここで確認しておきましょう。修理を求める「追完請求」買主は、不具合を直してほしいという追完請求の権利を行使できます。本来は代わりの品を引き渡す方法も認められていますが、同じ不動産は2つとありません。
そのため、雨漏りの補修や壊れた設備の交換など、修理で対応するのが基本になります。
工事費は売主の負担となり、屋根や給排水管が絡むと数十万円以上かかるケースも考えられるでしょう。代金を減らす「代金減額請求」
修理に応じなければ、応じなかった分だけ売買代金を減らす代金減額請求を求められます。買主が期限を決めて修理を求め、それでも売主が動かないときに減額を請求できる流れです。
修理では直せない不具合であれば、期限を待たずに減額を求められる場合もあります。契約をなかったことにする「契約解除」契約不適合責任では、買主が契約を解除する権利もあります。
例えば、雨漏りがひどくて住めないなど、買主が購入の目的を果たせない場合は解除の対象になります。
ただし、どんなケースでも契約を白紙に戻せるわけではなく、不具合が軽いと判断されれば、解除までは認められません。契約が解除されれば受け取った代金を買主へ返還し、引き渡したはずの不動産が手元へ戻ってくることになります。損害の穴埋めを求める「損害賠償請求」売主に落ち度があると判断されると買主が受けた損害の賠償まで求められ、ケースによっては上記の3つと重ねて請求される恐れがあります。
例えば、雨漏りで家具が傷んだ場合は、修理に加えて家具の代金まで請求されることも考えられます。どこまで責任を負うかは契約書の書き方でも変わるため、署名・捺印をする前に担当者へ詳細を確認しておきましょう。契約不適合責任の期間はいつまで？売主として気になるのが、責任を負う期間がいつまで続くのかという点です。
民法のルールと実際の売買契約での扱いを見ていきましょう。民法では「不適合を知ってから1年以内の通知」が原則
民法では、買主が不具合を知ったときから1年以内に売主へ通知するよう定められています。期間の起算点は「引き渡し日」ではなく「買主が不具合に気づいた日」です。そのため、契約書で期限を何も決めていなければ、引き渡しから何年も経ってから通知が届く場合もあります。なお、この1年のルールが当てはまるのは、雨漏りや設備の故障などの「種類」と「品質」の不具合です。売買契約では短縮するのが一般的
実際の売買契約では、責任を負う期間を契約書で短く定めるのが一般的です。
個人が売主の中古住宅では、引き渡しから3ヶ月や6ヶ月とするケースがよく見られます。契約書のどこに何ヶ月と書かれているのかを、売買契約の前に必ず確かめておきましょう。売主が不動産会社の場合は2年より短くできない不動産会社が売主になる売買契約では、宅地建物取引業法により契約不適合責任の期限を引き渡しから2年以下にすることができません。
つまり、個人が売主の場合は、この制限を受けずに期間を決められるのです。クラストホームで家を売却した事例は、以下の記事でご紹介しています。【売却実例紹介】紹介された4社のうち3社は大手。それでもクラストホームを選んだ理由売主が契約不適合責任を問われやすい3つのケース実際にトラブルへ発展するのは、どのような不具合なのでしょうか。
ここでは、売主が責任を問われやすい3つのケースを紹介します。雨漏り・シロアリ・給排水管の不具合トラブルの原因として最も多く見られるのが、雨漏り・シロアリ・給排水管など、建物に潜んでいる不具合です。床下や壁の中は普段目にしないため、住んでいる売主自身も気づかないまま引き渡してしまいます。特に給排水管の水漏れは、引き渡し後に床が濡れて初めて発覚するケースがよくあります。修繕には数十万円以上かかる場合もあるため、心当たりがあれば売り出す前に専門業者の点検を受けておきましょう。越境・境界問題隣地との境界も、引き渡し後に揉める原因になります。塀や屋根、樹木の枝などが隣地にはみ出していると、隣地の住民から解消を求められることがあります。
特に、京都の古い住宅地では、境界があいまいなまま何十年も過ぎている土地も見られます。家の売却を決めたら、測量図や境界標を確認し、越境の有無を担当者に伝えておきましょう。心理的瑕疵
目に見えるキズや不具合がなくても、責任を問われる場合があります。過去に建物内で人が亡くなった事実などは、心理的瑕疵（買主が心理的な抵抗を感じる事情）にあたります。
人が亡くなった事実などを黙ったまま売却すると、引き渡し後に発覚して契約解除や損害賠償に発展する恐れがあります。どこまで伝えるべきかの判断が難しい場合は、自己判断をせず、不動産会社に相談してみてください。契約不適合責任で損をしないために売主がやるべきこと契約不適合責任を問われるリスクは、売り出す前の準備である程度抑えることができます。
ここからは、売主が売却前にやっておくべき対策を紹介します。物件状況報告書と付帯設備表に不具合を正直に書く
まずは、知っている不具合をすべて書面に残しましょう。物件状況報告書（建物や土地の状態を売主が申告する書面）と付帯設備表に記載した不具合は、買主が承知したうえで購入した扱いになります。「正直に書くと売れないのでは」と心配になるかもしれませんが、隠して売るほうがはるかに危険です。過去の雨漏りや修繕の履歴も含めて、思い出せる範囲で書き出しておきましょう。契約書に免責特約と通知期間を明記する
売買契約書には、免責特約と期間を明記してもらいましょう。個人間の売買であれば、責任を免除する特約や期間を短くする取り決めが有効になります。築年数の古い家では、契約不適合責任を負う期間を「建物は引き渡しから3ヶ月」などと定めるケースも見られます。買主が免責期間に納得するかは交渉次第のため、担当者と相談しながら条件を決めましょう。建物状況調査を受けておく
建物の状態を第三者に確認してもらう対策もおすすめです。建物状況調査（インスペクション）では、専門の資格を持つ調査員が構造や雨漏りの状況を調べてくれます。調査結果を買主へ提示すれば、引き渡し後に「聞いていない」と言われる事態も避けられるでしょう。費用は数万円程度が目安のため、家の状態に不安がある方は検討してみてください。既存住宅売買瑕疵保険に加入する
万一のトラブルに備えるのであれば、既存住宅売買瑕疵保険という選択肢もあります。既存住宅売買瑕疵保険とは、引き渡し後に見つかった雨漏りや構造の不具合について、修繕費が保険でまかなわれる保険です。
保険に加入するためには検査に合格する必要があり、建物の状態によっては利用できないケースもあります。保険への加入は買主にとっても安心材料となるため、建物状況調査と並行して検討してみましょう。クラストホームが不動産売却で大事にしていることはこちらから。大切な我が家を大切に売りたいあなたへ。京都の不動産売却ならクラストホーム免責にしても安心できないケース契約書に契約不適合責任の免責特約を入れても、すべての責任から逃れられるわけではありません。
特約があっても責任を問われる2つのケースを確認しておきましょう。知っていた不具合を伝えていなかった場合売主が知りながら伝えなかった不具合には、免責特約が通用しません。民法では、売主が知っていて告げなかった事実については責任を免れないと定められています。
そのため「雨漏りしていることは伝えないでおこう」と黙って売った場合、特約があっても修繕費を請求される恐れがあります。伝えにくい不具合ほど、契約前に打ち明けておきましょう。告知書に事実と違うことを書いた場合告知書に実際と異なる内容を書いた場合も、契約不適合責任を問われます。書面の記載を信じて購入した買主にとって、事実と違う申告は判断を誤らせるためです。
例えば、隣の家と騒音や境界のトラブルがあったのに「なし」と書けば、契約不適合責任を問われることが考えられます。告知書について記憶が確かではない場合は、無理に断定せず、担当者にそのまま伝えて書き方を相談してみてください。契約不適合責任に関するQ&A最後に、契約不適合責任についてよくある質問をまとめました。築40年の古い家でも契約不適合責任を負うのでしょうか？築年数が古くても、売主の責任がなくなるわけではありません。判断の基準は建物の古さではなく、契約書や告知書の記載と実際の状態が合っているかどうかです。
ただし、築年数相応の傷みまで責任を負うわけではないため、古い家を売却する際は免責特約を入れるかどうかを担当者と相談してください。現状有姿で売れば責任を負わなくてよいのでしょうか？現状有姿と書くだけでは、契約不適合責任は免れません。
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<link>https://kurasthome.jp/blog/detail/20260928101812/</link>
<pubDate>Fri, 02 Oct 2026 07:00:00 +0900</pubDate>
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<title>マンション売却は階数で価格が変わる？高層階が高く売れる理由と売れやすい部屋の特徴を紹介</title>
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マンションの売却を考えた際に「うちは1階だから安く見られるのでは」と気になった方もいるのではないでしょうか。階数が売却価格に影響するのは事実で、1階上がるごとに0.5～2.5％ほど上がるとされています。
ただし、その差は想像しているほど大きくなく、価格は眺望や日当たりなど幅広い要素で決まり、低層階を第一候補に選ぶ購入希望者も一定数います。この記事では、高層階が高く評価される理由や、低層階でも買主が見つかる物件の特徴などを紹介します。
「低層階だけど高く売りたい」と考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。京都のマンション売却の価格は階数によって変わる同じマンションの同じ間取りであれば、階数が高い部屋ほど売却価格は高くなる傾向にあります。
ここでは、階数と価格の関係を見ていきましょう。
階数が1つ上がるごとに価格は0.5～2.5%上がるとされる公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」では、マンションの売却価格は、階数が1つ上がるごとに0.5～2.5％ほど上がるとされています。
マニュアルには所在階（部屋がある階）の評価項目があり、低い階は減点、高い階は加点されるようにできているのです。
5,000万円の部屋の場合、1階違いで25万～125万円程度の差です。この場合、例えば3階と8階を比べると125万円～625万円の開きが出ることもあるため、階数は無視できない要素といえます。ただし、これはあくまで目安の1つです。マンションの規模や立地、上階の環境（眺望や日当たり）などで、差の出方は変わります。参考：公益財団法人不動産流通推進センター「価格査定マニュアル」
国の制度でも階数は価格を左右する要素とされている階数が価格を左右するという見方は、相続税の計算でも使われており、2024年1月1日以後の相続や贈与に適用される評価方法には、所在階で評価額を調整する項目があります。このように、高い階ほど価値があるという考え方は、国の計算式にも反映されています。参考：国税庁「No.4667居住用の区分所有財産の評価」高層階ほど高く売れやすい4つの理由ここからは、高層階が高く評価される理由を紹介します。眺望と日当たりが良い高層階で最も評価されるのが、眺望と日当たりの良さです。マンションの前に建物があっても、上の階なら視線が抜けて室内が明るくなります。さらに風通しもよく、洗濯物が乾きやすい点も高評価につながるでしょう。
上階からの生活音が届きにくい最上階の部屋は、上の階から足音や物音が響いてきません。騒音はマンションの住み心地に悪影響を及ぼしやすく、購入希望者が気にするポイントです。特に、小さなお子さんがいる世帯や、在宅で仕事をする方には重要な判断材料といえます。
プライバシーと防犯面の安心感がある高い階にある部屋ほど、プライバシーを守れる傾向にあります。道路や隣の建物から視線が届きにくいため、カーテンを開けたままでも過ごせるでしょう。また、侵入経路も限られ防犯性が高いことから、単身の女性や共働き世帯からも人気があります。
戸数が少なく希少性が高い高層階には特別な（仕様や間取りが違う）部屋がある場合が多く、1フロアあたりの戸数が少なくなっています。
そのため、最上階や角部屋はマンションごとにわずかしかなく、物件を探している方にとっては希少性が高くなります。
それによって、同じマンション内で売り出されるタイミングが被りにくくなり、価格が高くなるのです。
階数が低くても売れやすい京都のマンションの特徴高層階の部屋は確かに売れやすいですが、低層階だからといって、売れないわけではありません。
低層階を積極的に選ぶ購入希望者は一定数いて、階数以外の条件で評価が決まるケースも多くあります。
ここでは、低層階でも売れやすい特徴を見ていきましょう。専用庭やテラスが付いている1階の専用庭やテラスは、上の階にはありません。ガーデニングを楽しんだり、子どもやペットを遊ばせたりできるため、一戸建てのような感覚で生活できます。また、ベビーカーを使う家庭や高齢の方には、玄関からすぐ外に出られる点も評価が高いポイントです。
駅近で生活利便性が高い中古マンションの価格を最も左右するのは立地のため、低層階の部屋でも立地が良ければ売れやすくなります。立地が良いマンションの具体例は以下のとおりです。・最寄り駅から徒歩5分以内に位置している
・小学校、中学校が近く、通学路の見通しが良い
・スーパーやドラッグストアが徒歩圏内にある
・公園や図書館などの公共施設が近い
・商店街や飲食店が近く、生活の利便性が高い階数が低い部屋だからといって諦めるのではなく、立地の良さを前面に出せるのであればどんどんアピールしましょう。
管理と修繕の状態が良い管理が行き届いたマンションは、築年数が経っていても価格が落ちにくい傾向にあります。特に、共用部の清掃状況や長期修繕計画の有無、修繕積立金がきちんと積み立てられているかを確認すると良いでしょう。
部屋の所在階が低くても管理状態を資料で示すことで評価を引き上げられるため、総会の議事録や修繕履歴を手元に用意してくのがおすすめです。
角部屋である角部屋は、低層階でも評価が下がりにくい特徴があります。窓が2面以上あるため採光と通風に優れ、隣の住戸と接する壁が少ない分、生活音も気になりにくいでしょう。ケースによっては、低層階の角部屋が中層階の中住戸と同じくらいの金額で成約するケースも考えられます。相続した家を好条件で売却できた事例は、以下の記事でチェックしてみてください。【売却実例紹介】大手ではなくクラストホームに任せた理由｜相続した京都の実家を売却したA様の話【2026年最新】京都の中古マンション価格の推移階数だけでなく、市場相場も売り出し価格を決める目安になります。
ここでは、京都市の中古マンション市場のデータを見ていきましょう。
京都市の成約価格は4四半期連続で上昇している京都市の中古マンションの成約価格は、上昇が続いています。2026年4～6月期の中古マンションの平均成約価格は3,994万円で、前年同期比プラス21.6％でした。㎡単価も63.92万円（同プラス20.3％）と、4四半期連続のプラスで推移しています。【京都市の中古マンション価格の推移】期間成約件数前年同期比成約価格前年同期比2025年4～6月期450件＋26.4％3,285万円－0.4％2025年7～9月期421件＋12.9％3,596万円＋14.8％2025年10～12月期448件＋4.2％3,539万円＋9.4％2026年1～3月期482件－3.0％3,455万円＋1.9％2026年4～6月期417件－7.3％3,994万円＋21.6％参考：公益社団法人近畿圏不動産流通機構「季刊市況トレンドレポート2026年4～6月期」
成約件数は減少が続いている京都市の中古マンション価格は上昇する一方で、取引の数は減っています。2026年4～6月期の成約件数は417件で、前年同期比マイナス7.3％でした。これにより、京都は高く売却できるものの、条件によっては売れにくい状況にあるということがわかります。
強気な価格をつけると売れ残る恐れがあるため、京都市で中古マンションを売却する際は、早めに動き出しましょう。
京都市は高さ規制があり高層マンションが少ない京都市には独自の高さ制限があり、そもそも階数の差が生まれにくいエリアです。2007年9月の新景観政策で、高さの最高限度は10m・12m・15m・20m・25m・31mの6段階に整備されました。最も高さ制限が緩い地域でも31mが上限のため、9～10階建てあたりが実質的な上限になります。そのため、首都圏のタワーマンションのような大きな階数差は生まれにくく、低層階と高層階の価格差も限られるのです。その点、規制ができる前に建てられた高層マンションであれば、それ自体が希少性につながるでしょう。
参考：京都市「京の景観ガイドライン建築物の高さ編」京都のマンションを売却する3つの方法中古マンションは、売却方法によって手元に残る金額や売れるまでの期間が変わります。
ここからは、3つの売却方法を紹介します。仲介：時間はかかるが最も高く売れやすい仲介による売却は、不動産会社に購入希望者を探してもらう、最も一般的な売却方法です。市場価格に近い金額で売れる可能性が高く、手取り金額を重視する方に向いています。一方で、買主が決まるまでに時間がかかる点も理解しておきましょう。売り出しから引き渡しまで3～6ヶ月ほどかかるのが一般的で、内覧の対応や価格交渉の手間も出てきます。売却時に仲介手数料も必要で、売却金額が400万円を超える場合は「売却額×3％＋6万円＋消費税」（上限額）がかかります。
買取：価格は仲介より低いが早く確実に売れる買取は、不動産会社が物件を直接買い取る売却方法です。市場で購入希望者を探す必要がないため、最短2週間ほどで現金化できるケースもあります。仲介手数料がかからず、契約不適合責任（売却後に見つかった不具合を売主が負う責任）も免除される場合が多い点も安心材料です。ただし、買取価格は市場価格よりも安くなるのが一般的です。住み替えの期限が決まっている方や、内覧の対応を避けたい方に向いています。
リースバック：売却後も住み続けられるリースバックは、自宅を売却したあとに賃貸借契約を締結してそのまま住み続ける方法で、引っ越しをせずにまとまった資金を用意できます。ただし、売却価格は市場価格よりも低くなり、その後は家賃の支払いが続きます。定期借家契約（期間が決まった賃貸契約）の場合、再契約を断られて退去を求められる恐れもあります。そのため、リースバックを検討する場合は、家賃を払い続けられるか、いつまで住めるのかを契約前に確かめておきましょう。家を売却する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。家を売却する4つの方法とは？向いている人の特徴や好条件で売るコツも紹介&
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<link>https://kurasthome.jp/blog/detail/20260924104557/</link>
<pubDate>Fri, 25 Sep 2026 07:00:00 +0900</pubDate>
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<title>京都にある共有名義の家は売却できる？放置するリスクや4つの売却方法を紹介</title>
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相続した京都の実家や夫婦で購入した家を売りたいものの、他の共有者と話が進まず動けずにいる方もいるのではないでしょうか。
共有者間の同意が得られなくても、不動産を処分する方法はあります。この記事では、共有名義の家を放置した場合のリスクや売却する方法、売却の流れなどを紹介します。
共有名義の家をどう処分すれば良いか迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。共有名義の家とは？共有名義とは、1つの家を複数人で所有している状態のことです。
家の所有者が複数いる場合、登記事項証明書（登記簿の内容を証明する書類）には全員の名前と持分割合が記載されています。持分割合とは、それぞれが家をどのくらいの割合で所有しているかを示す数字です。共有名義になる理由の多くは「相続」と「夫婦での共同購入」で、例えば京都の実家を兄弟2人で相続すれば、2分の1ずつの共有名義になります。
夫婦がペアローンを組んだり、購入資金を出し合ったりしたケースも同様です。自分の持分がわからないときは、法務局で登記事項証明書を取得してみてください。
オンラインでも請求できるほか、物件の所在地を管轄する法務局以外の窓口でも受け取ることができます。京都にある共有名義の家を放置する5つのリスク共有名義の家は、放置するほど売りにくくなってしまいます。
ここでは、共有名義の家を放置した場合に起こる4つのリスクを見ていきましょう。相続が重なると権利関係が複雑になる共有者の1人が亡くなると、その持分は次の世代へとさらに枝分かれしていきます。
例えば、兄弟2人で2分の1ずつ持っていた京都の実家も、それぞれに子どもが2人いれば、兄弟が亡くなると共有者は4人に増える計算です。このように、相続が重なる状態を数次相続と呼び、代を重ねるうちに顔も知らない親戚が共有者になるケースが考えられます。
また、家全体を売るためには共有者全員の同意が必要なため、人数が増えるほど話はまとまりにくくなるでしょう。固定資産税の負担でトラブルになる恐れがある共有者は固定資産税を全員で連帯して納める義務を負っており、誰か1人が払わないと他の共有者に負担が回ってきます。
納税通知書は共有者の代表者1人へ届くため「自分の持分の分だけ請求してほしい」と申し出ても、自治体には通りません。
立て替えた分は他の共有者へ自分で請求する必要があるため、お金のもつれから関係が悪化することも考えられます。他の共有者に持分を勝手に売却されることがある自分の持分だけであれば他の共有者の同意なく処分できるため、知らない間に第三者が共有者になる場合があります。
実際に、共有持分が不動産会社や投資家へ売却されるケースもあるのです。不動産会社が共有者になると、持分の買い取りを持ちかけられたり、共有物分割請求（共有状態の解消を求める手続き）を起こされたりする事態も考えられます。
トラブルにならないためにも、関係が良好なうちに家をどうするか共有者同士で話し合っておきましょう。2028年4月1日を過ぎると法定相続分でしか分けられなくなる相続した家を遺産分割しないまま10年が過ぎると「特別受益」や「寄与分」を主張できなくなります。
特別受益とは生前に受け取った住宅資金などの援助のことで、寄与分とは介護などで財産の維持に貢献した分を指します。例えば、兄が親から住宅資金を援助してもらい、妹が親の介護を長年続けていたとしましょう。
10年以内であれば、このような事情を踏まえて妹の取り分を増やす話し合いができます。しかし、期限を過ぎると上記の事情は考慮されず、兄妹で2分の1ずつという法定相続分が基準になってしまうのです。10年で特別受益や寄与分を主張できなくなるルールは、制度が始まる前に発生した相続にも当てはまり、その場合の猶予は2028年（令和10年）4月1日までとされています。
期限後も相続人全員が納得すれば自由な割合で分けられますが、1人でも反対して家庭裁判所の手続きに進めば、法定相続分が基準となります。共有名義の京都の家を売却する4つの方法ここからは、共有名義の家を売る方法を紹介します。共有者全員の同意を得て家全体を売却する最も好条件での売却が期待できるのは、共有者全員の同意を得て家全体を売る方法です。
共有ではない一般的な物件と同じように市場へ売り出せるため、相場に近い価格で購入希望者を探せます。売却代金は、持分割合に応じて共有者それぞれに分けるのが一般的です。また、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除は、共有者1人につき最高3,000万円まで使えるため、売却により利益が出た場合の負担も軽減されます。
ただし、共有者全員が売買契約に参加し、印鑑証明書などの書類も人数分揃えなければなりません。手間はかかりますが、手元に残る金額を少しでも多くしたいのであれば、まずは全員での売却を検討してみてください。共有名義の不動産を売却する際の査定については、以下の記事を参考にしてください。不動産売却時に受ける査定とは？京都の査定で失敗しないためのコツを紹介他の共有者の持分を買い取って単独名義にしてから売却する他の共有者から持分を買い取れば、家が自分1人の名義になり、売却のタイミングも価格も自由に決められます。しかし、買い取るための資金を用意しなければならないほか、持分を移す登記には登録免許税（不動産の評価額×2％）もかかります。
さらに、相場よりも著しく安い金額で買い取ると、その差額が贈与とみなされ贈与税の対象になる恐れがあるため、身内同士の取引でも価格は相場を踏まえて決めましょう。自分の持分を他の共有者に売却する自分は家を現金化したいものの、他の共有者が家を残したいと主張している場合は、持分をその方へ売る選択肢もあります。
第三者へ売るよりも高い金額がつきやすく、家族や親族との関係もこじれにくい方法です。例えば、京都の実家を兄弟で相続し、兄が住み続けたいというケースなどが挙げられます。弟が持分を兄へ売れば、弟は現金を受け取り、兄は単独名義の家を手に入れられます。ただし、親子や夫婦など特別な関係にある方への売却は、3,000万円の特別控除が使えません。
売却によって利益が出そうな場合は、事前に税務署や税理士へ確認しておきましょう。自分の持分だけを第三者に売却する自分の持分だけを第三者へ売却する方法には、他の共有者の同意は不要です。
話し合いが進まないときの最後の手段として考えておきましょう。ただし、買主は共有持分を専門に扱う不動産会社や投資家にほぼ限られます。
買った側も1人では家を自由に使えないため、価格は市場価格を大きく下回るのが一般的です。また、不動産会社が共有者になれば、残された共有者へ持分の買い取りや共有物分割請求を求める可能性もあります。
他の共有者との関係が悪化する恐れもあるため、慎重に判断しましょう。同意が得られないときに共有名義を解消する方法
ここからは、共有状態を解消する2つの方法を紹介します。共有物分割協議で話し合う家の共有者は、いつでも他の共有者へ共有状態の解消を求められます。
まずは共有物分割協議で、家をどう分けるかを話し合いで決めましょう。分け方は、主に以下の3つです。・現物分割：土地自体を分けて、それぞれの名義にする
・代償分割：1人が家を取得し、他の共有者へ持分に応じたお金を払う
・換価分割：家を売却して、代金を持分割合で分ける上記のうち、建物が建っている家では現物分割が難しく、換価分割か代償分割が現実的な選択肢になります。
また、後々の行き違いを防ぐためにも、話し合いの内容を書面に残しておくのがおすすめです。話し合いがまとまらなければ共有物分割請求訴訟を起こす協議がまとまらないときは、裁判所へ分割を求める共有物分割請求訴訟という手続きを検討しましょう。
裁判所は現物分割、賠償分割、競売による分割の順に検討し、分け方を判断します。ただし、競売になると売却価格が市場相場を下回りやすく、解決までに時間も費用もかかってしまいます。
そのため、共有物分割請求訴訟の前に共有者全員で売却したほうが手元に残るお金は多くなるでしょう。共有名義の京都の家を売却する流れと必要書類共有名義の家を売る手順は単独名義の場合とほとんど変わりません。
しかし、共有者全員が取引に関わる場面もあるため、流れと必要書類を把握しておきましょう。共有名義の家を売却する6ステップ共有名義の家の売却は、以下の流れで進みます。1.共有者と持分割合を確定する
2.共有者全員で売却方針を決める
3.不動産会社へ査定を依頼し、媒介契約を結ぶ
4.売却活動後、買主と売買契約を締結する
5.決済・引き渡しを行う
6.代金を分配して確定申告をする共有名義の家を売却する際は、はじめに登記事項証明書で共有者と持分割合を確認しましょう。
売買契約には原則として共有者全員が当事者として参加するため、日程の調整も早めに進めておく必要があります。
引き渡し後は、持分割合に応じて代金を分け、共有者それぞれが翌年に確定申告を行います。クラストホームで売却を経験された方の経験談はこちらからどうぞ。【売却実例紹介】高い査定額で失敗したC様が、クラストホームの売却で成功した理由必要書類売却時に必要な書類は、原則として共有者全員分を揃えます。必要書類は主に次のとおりです。・登記識別情報通知（登記済権利証）
・印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
・実印
・本人確認書類
・住民票（発行後3ヶ月以内）
・固定資産税納税通知書
・境界確認書や地積測量図上記のうち、印鑑証明書と住民票には有効期限があるため、取得のタイミングは担当者に確認してください。
また、遠方に住んでいる方や仕事で日程を合わせにくい方がいる場合は、委任状で代理人を立てる方法もあります。
委任状は売却活動用と決済・登記用の2種類が必要になるため、早めに準備しておきましょう。京都にある共有名義の家を売却する際の注意点共有名義の家を売る際に気をつけるべきポイントを見てみましょう。相続した家は相続登記を済ませないと売却できない不動産は、亡くなった方の名義のままでは売却できません。
買主へ所有権を移すためには、先に相続人へ名義を移しておく必要があります。相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務となり、不動産を相続したと知った日から3年以内に申請しなければなりません。
2024年3月31日以前に相続した家の期限は2027年3月31日までで、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料（ペナルティとして支払うお金）の対象になってしまいます。「売ろうとしたら登記が終わっておらず、現金化が数ヶ月遅れた」というケースもあるため、京都の実家を相続した方は名義を早めに確認しておきましょう。住宅ローンを完済できるかを確認する住宅ローンが残っている家は、金融機関が設定した抵当権（ローンの担保権）を外す必要があるため、売却代金で残債を完済しなければ引き渡せません。
ペアローンや連帯債務で購入した家は、2人分の残債をまとめて完済する形になります。
もし、売却価格が残債を下回る「オーバーローン」の状態であれば、自己資金の持ち出しを検討する必要があります。
離婚を機に家を売る場合は、事前に残債と売却見込み額を照らし合わせて資金計画を立てましょう。最低売却価格と費用の負担割合を事前に決めておく共有名義の家を売却する場合は、いくら以上なら売るのかを先に決めておきましょう。
価格交渉が入ってから慌てて話し合っても、意見が割れたり協議に時間がかかりすぎたりして、せっかくの商談が流れてしまう恐れがあります。あわせて、仲介手数料や登記費用などを誰がどう負担するのかも話し合っておくと安心です。
不動産会社とのやり取りをする窓口役を1人決めておけば、連絡の行き違いも減らせるでしょう。売却代金は持分割合どおりに分けないと贈与とみなされる売却代金は、登記された持分割合のとおりに分けましょう。
割合と違う配分にすると、その差額が贈与とみなされ、贈与税がかかる恐れがあります。例えば「実家を継いだ長男に多めに渡したい」という気遣いも、税務上は贈与として扱われる場合があるのです。
配分を変えたい事情があるときは、売却前に税理士へ相談してください。
共有名義の家の売却に関するQ&A最後に、共有名義の家の売却でよく寄せられる質問をまとめました。共有者の1人が反対していますが、家全体を売ることはできますか？1人でも反対している状態では、家全体の売却はできません。共有物の売却には、共有者全員の同意が求められるためです。
ただし、自分の持分だけであれば単独で売却できるため、話し合いがまとまらない場合は、持分の売却も検討してみてください。共有名義の家を売ると、税金はどうなりますか？売却で利益が出た場合は、共有者それぞれが確定申告を行います。売却代金・取得費・譲渡費
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<link>https://kurasthome.jp/blog/detail/20260915143240/</link>
<pubDate>Fri, 18 Sep 2026 07:00:00 +0900</pubDate>
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<title>家を売るタイミングはいつがいい？2026年の市況や判断基準を紹介</title>
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住み替えや相続で家の売却を考え始めたものの「今が売り時なのか判断できない」と迷っている方もいるのではないでしょうか。家の売り時は、主に市況・築年数・税金・季節の4つから見極められます。
その中でも税金は影響が大きく、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります。この記事では、2026年現在の市況や築年数の目安、税金の期限や売却に不向きなケースなどを紹介します。
家を売るときに損をしたくない方は、ぜひご覧ください。
【2026年最新】市況から見る家を売るタイミング家の売り時を考えるうえで、はじめに確認しておきたいのが不動産市場の動きです。
2026年の中古住宅の価格と住宅ローン金利の状況を見ていきましょう。中古戸建ての成約価格は高止まりのまま伸びが止まっている京都を含む近畿圏では、中古戸建ての価格が高い水準を保ったまま横ばいに推移しています。近畿レインズによると、2026年7月の中古戸建の成約価格は前年同月と同じ2,357万円で、前月比で4.3％下がっています。
一方、売り出し中の在庫件数は前年比プラス5.3％と、2022年7月から49ヶ月連続で増え続けています。
京都市の中古戸建ての価格は近畿圏の平均より高く、2026年7月の成約価格は2,910万円でした。このように、近畿圏の中古戸建ては価格は保たれているものの、売り物件の数は増え続けていることがわかります。高く売れる可能性はある一方で、売れるまでに時間がかかる恐れもあると考えておきましょう。
参考：近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポートダイジェスト2026年7月度」
住宅ローン金利の上昇が買い手の予算を押し下げている購入希望者の予算を押し下げているのが、住宅ローン金利の上昇です。日銀の政策金利は2026年（令和8年）6月に0.75％から1.00％へ引き上げられ、1995年以来31年ぶりの水準となりました。住宅ローン金利を見ると、2026年9月時点では変動金利が年1％台前半、10年固定が年3％台後半が目安です。全期間固定型のフラット35の9月時点の金利は年3.460％で、7月の年3.140％から2ヶ月続けて上昇しています。金利が上がると、同じ返済額で借りられる金額は減ってしまうため、売主が提示できる価格も下がってしまいます。
「低金利だから購入希望者が増える」という前提は、すでに変わりつつあると考えておきましょう。
参考：住宅金融支援機構「最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット３５】」以下の記事では、不動産売却で必要な費用について解説しています。【シミュレーションあり】京都の不動産売却でかかる費用とは？手元に費用を残すコツも紹介築年数から見る京都で家を売るタイミング家の価格は、築年数が経過するほど下がっていきます。
どの時期に何が変わるのかを、データで確かめておきましょう。木造戸建ては築20～25年で建物の価値がほぼなくなる木造一戸建ては、築20年から25年程度で建物部分の価値がほぼなくなるのが一般的です。税金の計算に使う木造住宅の法定耐用年数は22年で、国土交通省も築後20～25年で建物の市場価値をゼロとみなす慣行があると公表しています。実際の取引価格にもこの傾向は表れており、2025年の首都圏の中古戸建ての平均成約価格は、築21～25年が4,148万円、築26～30年が3,662万円で、11.7％下がりました。京都でも、築25年を過ぎたあたりから価格が下がりやすい点は変わりません。一方で「築10年で価値が半分になる」と言われることもありますが、こちらは当てはまりません。築0～5年の5,147万円に対し築6～10年は4,940万円と、下落率は4.0％にとどまるため、築10年前後で売却を焦る必要はないでしょう。参考：国土交通省「「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」の策定について」
東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」築20年を超えたら「土地としていくらか」で判断する家が築20年を超えた場合、土地がいくらで売れるかを基準に考えましょう。建物の評価が残っていない分、売却価格の大半は土地の相場で決まります。売り時を待っても建物の価値が戻ることはないため「いつ売るか」ではなく「土地の相場が高いうちにどう売るか」で判断するほうが現実的です。
まずは自分のエリアの地価や近隣の成約事例を調べ、売り時を見極めましょう。査定でどのポイントを見られるのか気になる方は、以下の記事を参考にしてください。京都の家の査定はどこをみるのか？チェックポイントや流れも解説税金から見る京都で家を売るタイミング家は売る時期によって、かかる税金が変わります。
ここでは、売却益にかかる税率と、使える特例を紹介します。所有期間5年超で税率が下がる譲渡所得（売却益）にかかる税率は、所有期間が5年を超えると半分近くまで下がります。譲渡所得にかかる税率は以下のとおりです。所得区分所有期間税率短期譲渡所得所有期間5年以下39.63％
所得税：30％住民税：9％
復興特別所得税：0.63％長期譲渡所得所有期間5年超20.315％
所得税：15％住民税：5％
復興特別所得税：0.315％例えば、譲渡所得が2,000万円の場合、税額は短期で792.6万円、長期で406.3万円となり、その差は386.3万円にのぼります。急いで現金化する理由がなければ、5年を超えてから売るほうが手元に残る金額は多くなるでしょう。
参考：国税庁「No.3211短期譲渡所得の税額の計算」
参考：国税庁「No.3208長期譲渡所得の税額の計算」所有期間は「売った年の1月1日時点」で数える譲渡所得税の計算で注意しておきたいのが、所有期間の数え方です。所有期間は引き渡しを受けた日から単純に5年ではなく、売った年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判定されます。例えば、2021年3月に購入した家を2026年中に売ると、2026年1月1日時点では4年10ヶ月のため、短期譲渡所得扱いになってしまいます。長期の税率を使うためには、2027年1月以降の売却が必要です。「5年経ったから」と年内に売り出すと税額が倍近くになる場合もあるため、購入時期を先に確認しておきましょう。所有期間10年超なら税率がさらに軽減されるマイホームを10年以上所有していれば、税率がさらに下がります。この場合の税率は、課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分が14.21％、超えた部分は20.315％です。
後述する3,000万円の特別控除と併用できるのもメリットです。ただし、建物と敷地の両方の所有期間が10年超であるなど、適用を受けるための条件を満たす必要があるため、不安な方は不動産会社の担当者や税務署などに確認を取っておきましょう。
参考：国税庁「No.3305マイホームを売ったときの軽減税率の特例」住まなくなってから3年目の年末までなら3,000万円の特別控除が使えるマイホームの売却では、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。
例えば、マイホームを売却して譲渡所得が2,500万円だった場合、3,000万円特別控除を利用することで、課税対象額が0円になります。3,000万円特別控除の主な条件は以下のとおりです。・以前住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
・家を取り壊して土地だけを売るときは、取り壊しから1年以内に売買契約を締結する・前年、前々年にこの特例や譲渡損失の特例を受けていると使えない参考：国税庁「No.3302マイホームを売ったときの特例」買い換え・譲渡損失の特例は2027年12月31日までの売却が対象売却益や売却損に使える特例には、期限が決まっています。対象となるのは、買い換えの特例と2種類の譲渡損失の特例で、いずれも2027年（令和9年）12月31日までの売却が条件です。買い換えの特例とは、住み替えで出た売却益への課税を、次に買った家を売るときまで先送りできる制度です。売却損が出た場合は、買い替えるなら「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の特例」、買い替えないなら「特定居住用財産の譲渡損失の特例」が使えます。どちらも損失を給与などの所得と相殺でき、引ききれない分は翌年から3年間繰り越せる制度です。
なお、買い換えの特例は課税の先送りであり、税金が免除されるわけではない点に注意しましょう。以下の記事では、不動産売却時の税金特例について詳しく解説しています。【税金シミュレーションあり】不動産売却の税制特例とは？2026年に使える制度や注意点を解説相続した京都の家を売るタイミング相続した家はいつ売却するのが良いのでしょうか。
ここでは、相続した場合に押さえておきたい3つの期限を見ていきましょう。相続税の申告期限から3年以内なら取得費加算の特例が使える相続により相続税を納めた方は、売却益にかかる税金を抑えられる特例が使えます。この特例を「取得費加算」と呼び、売却した不動産にかかった相続税の一部を、取得費（買ったときの金額）に上乗せできます。特例の期限は、相続税の申告期限（相続開始の翌日から10ヶ月）の翌日から3年を経過する日までで、相続開始からおよそ3年10ヶ月以内が目安です。ただし、基礎控除の範囲内で相続税がかからなかった場合は対象外である点に注意しましょう。
参考：国税庁「No.3267相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」相続空き家の3,000万円特別控除は相続から3年目の年末まで亡くなった方が一人で暮らしていた家を売る場合は、3,000万円の特別控除を使える場合があります。主な要件は以下のとおりです。・1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
・売却代金が1億円以下であること
・相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
この制度の期限は2027年（令和9年）12月31日までです。なお、家を相続した人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円に下がります。前述の取得費加算の特例とは選択制のため、両方は使えない点も理解しておきましょう。
参考：国税庁「No.3306被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」空き家のまま放置すると固定資産税が最大6倍になる相続した家を売らずに空き家のまま放置すると、税負担が重くなる恐れがあります。2023年（令和5年）の法改正で「管理不全空家」という区分が設けられ、市区町村から勧告を受けると住宅用地特例（土地の固定資産税を最大6分の1にする軽減）が外れてしまいます。相続登記も2024年（令和6年）4月1日から義務となり、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。2024年3月31日以前の相続は2027年3月31日が期限のため、名義が親のままの実家がある方は早めに動きましょう。季節とライフステージから見る京都の家を売るタイミングここでは、家が売れやすい時期と売却のきっかけになる代表的なタイミングを紹介します。
成約が増えるのは2～3月。逆算すると準備は前年の秋頃から中古住宅の取引が最も増えるのは2～3月です。進学や転勤にあわせて新生活の準備が進むため、この時期に購入希望者が集まりやすくなります。ただし、売り出してから引き渡しまでには時間がかかるため、3月中の成約を狙うのであれば、前年から準備を整えておきましょう。売り出しから引き渡しまで約3～6ヶ月かかる家の売却は、すぐに完了するものではありません。
売却手続きにかかる一般的な期間は次のとおりです。
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<link>https://kurasthome.jp/blog/detail/20260909144854/</link>
<pubDate>Fri, 11 Sep 2026 07:00:00 +0900</pubDate>
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<title>相続登記義務化による3つの期限とは？2026年に施行された新制度も紹介</title>
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実家を相続したものの、名義が親のままになっている方もいるのではないでしょうか。
2024年4月1日から相続登記は法律上の義務となり、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象になります。
また、2026年からは相続登記に関わりがある新制度も施行されました。この記事では、相続登記義務化の内容や3つの期限、新たに始まった新制度などについて解説しています。
相続した不動産の名義変更をまだ済ませていない方は、ぜひご一読ください。相続登記の義務化とは？相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続人の名義へ変更する手続きです。
ここでは、いつから義務になったのか、どの不動産が対象になるのかを解説します。2024年4月1日から相続登記の義務化が開始不動産の名義変更は、2024年（令和6年）4月1日から法律上の義務となりました。
不動産を相続で取得したと知った日から3年以内に登記を申請しなければならず、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料（ペナルティとして支払うお金）が科される恐れがあります。相続登記の義務を負うのは、その不動産を相続で受け取った方です。
遺産分割（相続人同士で誰が何を取得するか）の話し合いがまとまっていない場合は、相続人全員が法定相続分（法律で定められた取り分）で共有した状態になるため、全員に相続登記の義務が生じます。
参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」義務化より前に相続した不動産も対象相続登記の義務は、2024年4月1日以降に発生した相続だけではなく、それ以前に相続した不動産でも同じように義務の対象となります。例えば、20年前に相続した京都の実家が親名義のままの場合、今からでも手続きが必要です。
過去の相続には2027年（令和9年）3月31日までという期限が設けられているため、心当たりのある方は早めに名義を確認しておきましょう。義務化された背景相続登記が義務された背景には、所有者不明不動産の増加があります。
名義変更が任意だった時代は手続きを後回しにする方が多く、登記簿を見ても所有者がわからない不動産が全国に広がってしまったのです。所有者がわからなければ管理されない不動産が増加し、周辺の環境が悪化する恐れもあります。
こうした問題を解消するため、2021年（令和3年）に法律が改正され、2024年4月1日から相続登記が義務づけられました。以下の記事は、相続した実家の売却に成功した方の体験談です。
あわせてチェックしてみてください。
【売却実例紹介】大手ではなくクラストホームに任せた理由｜相続した京都の実家を売却したA様の話相続登記の義務はいつまで？3つの期限登記の期限は、いつ相続したかや遺産分割の有無によって変わります。
3つのパターンに分けて期限を確認しておきましょう。相続で不動産を取得したと知った日から3年以内
基本的に相続登記の期限は、不動産を相続で取得したと知った日から3年以内です。
期限の起算点は亡くなった日ではなく、自分がその不動産を相続したと知った日です。
例えば、親の死後しばらく経ってから遺言書が見つかり、土地を相続すると知った場合は、その時点から3年を数えます。遺産分割が成立した日から3年以内遺産分割の話し合いで不動産を取得した方には、成立した日から3年以内という別の期限が生じます。
話し合いに時間がかかり、最初の3年を過ぎてしまいそうな場合は、後述する「相続人申告登記」で義務を一旦果たせます。
ただし、その後に遺産分割がまとまれば、改めて登記の申請が必要です。2024年3月31日以前に相続した場合は2027年3月31日まで義務化前に相続した不動産の期限は、2027年（令和9年）3月31日までです。
何十年も前に相続した実家であっても、名義が故人のままなら同じ扱いになります。
猶予は残りわずかのため、心当たりのある方は早めに準備を始めましょう。相続登記の義務を果たさないとどうなる？期限までに相続登記をしなければ、過料だけでなく実生活にも影響が出てしまいます。
ここでは、相続登記をせずに放置した場合に起こる4つのリスクを見ていきましょう。10万円以下の過料期限内に登記をしなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
過料は前科がつく「刑事罰」ではなく、行政上の義務を守らなかった方にペナルティが課される制度です。ただし、登記をしないことに正当な理由があると認められれば、過料の対象にはなりません。
金額も一律ではなく、事情を踏まえて裁判所が10万円以下の範囲で決定します。
参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」過料が科されるまでの流れ期限を過ぎた瞬間に、いきなり過料が科されるわけではありません。まず登記官（法務局で登記の審査をする担当者）から、登記を申請するよう催告書が届きます。
催告書に書かれた期限までに申請すれば、過料が課されることはありません。
しかし、申請がないまま期限を過ぎると、登記官から裁判所へ通知され、そこで過料の裁判が行われ判決が下る流れです。なお、催告を受けた相続人が事情を説明し、正当な理由があると登記官が認めた場合は、裁判所への通知は行われません。相続した不動産を売却できない名義が故人のままの不動産は、そのままでは売却できません。
買主へ所有権を移すためには、一度相続人へ名義を移しておく必要があるためです。「相続した京都の実家を売りたい」と考えたときに登記が済んでいないと、話が進まないまま時間だけが過ぎる恐れがあります。
売却を視野に入れているのであれば、早めに相続登記で名義を変更しておきましょう。時間の経過とともに相続人が増えて手続きが複雑に相続登記をせずに放置している間に相続人が亡くなると、その方の子や配偶者へと権利が引き継がれ、関係者が増えていきます。
当初は兄弟3人だけだった話が、数十年後には顔も知らない親戚を含む十数人での話し合いになるケースも考えられます。人数が増えれば、集める戸籍も遺産分割で必要な署名も増え、手続きの負担は重くなる一方です。
相続人が増える前に、早めに手続きを進めておきましょう。以下の記事では、クラストホームの不動産売却について詳しく解説しています。
相続した不動産の売却を検討している方はチェックしてみてください。
大切な我が家を大切に売りたいあなたへ。京都の不動産売却ならクラストホーム
過料が科されない「正当な理由」とは期限に間に合わなくても、事情によっては過料を免れる場合があります。
ここでは、法務省が示している「正当な理由」を5つ紹介します。相続人が極めて多く戸籍の収集に時間がかかる相続人の数が非常に多く、戸籍の収集や連絡先の把握に時間がかかる場合は、正当な理由と認められます。
何代にもわたって登記を放置した不動産では、相続人が数十人に及ぶこともあるためです。遺言の有効性や遺産の範囲が争われている遺言が有効かどうかや、どこまでが遺産にあたるかで争いが起きている場合も、正当な理由にあたります。
誰が不動産を取得するのか決まらなければ、登記の申請ができないのです。相続人が重病である登記の義務を負う方が重い病気にかかっている場合も、正当な理由として扱われます。
書類集めや法務局への申請を進められる状態でなければ、無理をせず、落ち着いてから手続きに取りかかりましょう。DV被害などで避難している
配偶者などから暴力を受け、身の安全のために避難している方も対象です。
登記をすると住所が公開され、居場所を知られる危険があります。
同じような状況で生命や心身に危害が及ぶ恐れがある方も、正当な理由と認められます。経済的に困窮している生活が苦しく、登記にかかる費用を払えない場合も正当な理由に含まれます。
登録免許税や書類の取得費用が負担になるようであれば、まずは法務局の窓口へ相談してみてください。なお、上記の5つに当てはまらなくても、個々の事情に応じて正当な理由と認められるケースがあります。
相続人申告登記とは？遺産分割がまとまらないまま期限が近づいたときに活用できるのが、相続人申告登記です。
相続人申告登記の仕組みと使う前に知っておくべきポイントを紹介します。相続登記の義務を果たすための方法相続人申告登記は、相続登記の義務を簡単に果たせるよう新しく設けられた手続きで、2024年4月1日からスタートしました。
登記簿上の所有者が亡くなったことや自分がその相続人であることなどを、期限内に法務局へ申し出るだけで義務を果たしたとみなされます。
遺産分割がまとまっていなくても申請できるのが特徴です。しかも、相続人が単独で申し出できるため、他の相続人の同意を取りつける必要はありません。
遺産分割の話し合いが長引いて3年という期限に間に合いそうにない方は、相続人申告登記の手続きを検討してみてください。相続人申告登記の注意点ただし、相続人申告登記は、あくまで義務を果たすための一時的な手続きです。
誰がその不動産を所有しているかを示すものではないため、相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場合は、改めて相続登記が必要になります。また、申告をした本人だけが義務を果たしたとみなされる点にも注意しましょう。
相続人全員の義務を果たすためには、それぞれが申し出なければなりません。
なお、複数人が連名で申出書を作れば、まとめて申告することも可能です。遺産分割が成立した後は、その結果に沿った登記を3年以内に行う必要があります。
相続した不動産の売却を考えている場合は、早めに話し合いを進めておきましょう。
相続登記手続きの流れと費用ここからは、相続登記の手順とかかる費用を見ていきましょう。①不動産と相続人を確定するはじめに、亡くなった方が所有していた不動産と、相続人が誰なのかを明確にします。
どちらも登記の申請書に記載する情報のため、抜けがあると手続きをやり直さなければならない点に注意が必要です。不動産は、権利証や固定資産税の納税通知書などで確認できますが、見当たらない場合は、市区町村で名寄帳（その人が所有する不動産の一覧表）を取り寄せてみてください。
相続人は、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を辿って調べることができます。②遺産分割協議で取得者を決める相続する不動産と相続人がわかれば、誰がその不動産を引き継ぐかを話し合いで決めます。
同意した内容は遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が署名して実印を押します。
遺言書がある場合は、その内容に沿って手続きを進めるため、話し合いは不要です。
話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停という選択肢もあります。③必要書類を集める取得者が決まれば、申請に使う書類を揃えます。
必要な書類は主に以下のとおりです。・亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本、住民票の除票
・相続人全員の戸籍謄本
・不動産を取得する方の住民票
・遺産分割協議書、または遺言書
・相続人全員の印鑑証明書
・固定資産課税明細書ただし、ケースによっては別の書類が必要になることもあるため、詳細は法務局に問い合わせてください。④法務局に申請する書類が揃えば、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。
窓口へ持参するほか、郵送やオンラインでも申請できます。
書き方に不安がある方は、法務局の登記手続案内を利用してみましょう。
1～2週間ほどで登記が完了し、登記識別情報通知が交付されます。登録免許税は固定資産税評価額の0.4％相続登記では、登録免許税という税金がかかります。
登録免許税の税率は、固定資産税評価額の0.4％です。
例えば、評価額が1,000万円の不動産であれば4万円が目安になります。
この他、戸籍などの取得費で数千円程度がかかり、司法書士へ依頼する場合は報酬として別途5万～15万円程度がかかると考えておきましょう。相続登記とあわせて押さえたい2026年施行の新制度相続登記の義務化に続き、2026年には2つの制度が始まりました。
どちらも相続した不動産の手続きに関わるため、あわせて確認しておきましょう。住所変更登記2026年（令和8年）4月1日から、登記名義人の住所や氏名の変更登記も義務になりました。
変更があった日から2年以内に申請しなければならず、正当な理由なく放置すると5万円以下の過料の対象になります。施行前に引っ越ししていた方も対象で、その場合の期限は2028年（令和10年）3月31日までです。
また、あらかじめ法務局へ検索用情報を届け出ておけば、登記官が職権で手続きしてくれる「スマート変更登記」も利用できます。参考：法務省「住所等変更登記の義務化について」
法務省「スマート変更登記のご利用方法」所有不動産記録証明制度2026年（令和8年）2月2日には、所有不動産記録証明制度がスタートしました。
名義人本人や相続人が法務局へ請求すれば、所有している全国の不動産を一覧にした証明書を受け取れる制度です。この制度を利用すれば、亡くなった親がどこに不動産を所有していたかわからない場合でも、登記漏れを防ぐことができます。
参考：法務省「所有不動産記録証明制
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<link>https://kurasthome.jp/blog/detail/20260830091326/</link>
<pubDate>Fri, 04 Sep 2026 07:00:00 +0900</pubDate>
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<title>京都の家の査定はどこをみるのか？チェックポイントや流れも解説</title>
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<![CDATA[
「査定で家のどこを見られるのだろう」
「事前に何を用意しておけば良いのか」
家の売却を考えて査定を申し込んだ方の中には、このように考える方もいるでしょう。査定では土地の形状や建物の築年数、設備の状態などがチェックされる一方、購入時の金額や部屋の散らかり具合は査定額にほとんど影響しません。この記事では、家の査定で見られる土地・建物・周辺環境のチェックポイントや、査定を受ける際の事前準備について解説します。査定を受ける前にしっかり準備しておきたいと考える方は、ぜひ参考にしてみてください。
京都の家の査定で見られる土地のチェックポイント家の査定では、まず土地の条件がチェックされます。
ここでは、査定時に土地のどこを見られるのかを解説します。面積と形状土地の評価で最初に見られるのが、広さと形状です。
土地の広さはエリアの需要に合っているかが基準となり、広すぎても狭すぎても購入希望者が絞られてしまいます。
住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」によると、フラット35で中古戸建てを購入した際の敷地面積（中央値）は172.6㎡（52.21坪）でした。形状については、正方形や長方形に近い整形地が使いやすく、高く評価されるでしょう。一方、三角形の土地や細長い通路の先に敷地がある旗竿地は、建物を建てられる範囲が限られるため、評価が下がる傾向にあります。参考：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」接道状況
土地の価値を大きく左右するのが、前面道路との接道状況です。
建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していなければ建物を建て替えられないと定められています。この条件を満たさない土地は再建築不可となり、購入希望者が住宅ローンを使いにくくなるため、評価が下がりやすくなります。ただし、前面道路は広ければ広いほど良いわけではありません。
幹線道路のように幅が広い道路は交通量や人通りが増え、騒音や小さな子どもの安全面を気にする方から敬遠される恐れがあります。
車の出入りがしやすく、落ち着いた環境を保てる道路に面した土地が評価されやすいでしょう。
日当たりや向き日当たりの良さは、購入希望者が最も重視する条件の1つです。
一般的には南向きがもっとも評価が高く、東向き・西向き・北向きの順に下がっていきます。ただし、向きだけで評価が決まるわけではなく、南向きでも隣に高い建物が建っていれば日照が遮られ、評価は伸びない傾向にあります。
逆に北向きでも、前面に空地や道路があれば明るさを確保でき、高い査定額が期待できます。査定では、向きに加えて周囲の状況もあわせて判断されるため、時間帯ごとの日の入り方も伝えてみてください。
土地の高低差道路と敷地に高低差がある土地は、査定でマイナスに働く場合があります。
造成や擁壁（がけや盛土を支える壁）の工事に費用がかかり、購入希望者の負担が増えるためです。
特に、擁壁が古い場合は作り直しに数百万円以上かかるケースもあります。また、傾斜地では駐車スペースを確保しにくく、生活のしやすさという面でも評価が下がるポイントとなってしまうでしょう。クラストホームで家を売却した方の実例は、以下の記事で紹介しています。【売却実例紹介】紹介された4社のうち3社は大手。それでもクラストホームを選んだ理由
京都の家の査定で見られる建物のチェックポイント続いて、建物で評価される5つのポイントを紹介します。築年数と耐震基準建物の評価でもっとも影響が大きいのは築年数です。
木造一戸建ては年数が経つにつれて評価額が下がり、築20～25年ほどで建物部分の価値がほぼゼロと見なされる場合があります。あわせて確認されるのが耐震基準です。
1981年6月以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準が適用され、それ以前の旧耐震基準の家よりも高く評価される傾向にあります。
ただし、築年数が古くても耐震補強の履歴があれば評価は変わるため、工事の記録が残っていれば査定当日に担当者に見せましょう。
外壁・屋根・基礎の劣化状況
査定では、担当者が建物の周囲を歩きながら以下のポイントを目で確認します。・外壁のひび割れ
・塗装のはがれ
・屋根材のずれ
・基礎のクラック（コンクリートの割れ目）上記のような劣化が進んでいると、買主が購入後に修繕する必要があるため、その分だけ査定額が下がる傾向にあります。
少しでも査定額を上げるためにも、過去にメンテナンスを行っているのであれば、修繕内容を担当者に伝えておきましょう。
雨漏り・シロアリ・建物の傾き
査定では、雨漏りやシロアリ、家の傾きもチェックされます。
上記はいずれも建物の構造に関わる不具合で、修繕に大きな費用がかかるため、査定額への影響が大きいポイントです。このような不具合を隠して売却すると、契約不適合責任（売却後に見つかった不具合を売主が負う責任）を問われ、修繕費の請求や契約解除を求められる恐れがあります。
心当たりがあれば、査定の時点で正直に告知しておきましょう。
間取りと延床面積建物の広さと間取りは、購入希望者の使いやすさに直結するポイントです。
一般的に、延床面積（各階の床面積を合計した広さ）が大きいほど評価は上がりますが、同じ広さでも、南向きのリビングや収納や動線が整った間取りは人気があります。
一方、狭い和室が続く間取りや階段が急で使いにくいと、査定額が伸びにくくなるでしょう。3～4LDKなど、ファミリー層の需要が多い間取りは京都でも人気が高く、査定でも有利に働きます。
水回り設備の状態とリフォーム履歴
キッチンや浴室、トイレ、洗面所などの水回りも、査定の重要なポイントです。
水回りでは、設備の年式や使用感、水漏れの有無など細かい部分がチェックされます。
特に、給湯器やユニットバスの交換には数十万円以上かかるため、水回りの評価が低いと査定額が下がってしまいます。ただし、過去に水回りを新調していれば、評価が上がりやすくなります。
査定額を上げるためにも、工事の時期や内容がわかる書類を用意し、査定時に担当者へ見てもらいましょう。
京都の家の査定で見られる周辺環境のチェックポイント査定では、周辺環境も評価の対象になります。
ここでは、担当者が周辺環境でチェックするポイントを解説します。駅までの距離と生活利便施設家の評価を決める条件の1つが、最寄り駅までの距離です。
一般的に、駅から徒歩10分以内の物件は購入希望者が集まりやすいため、査定でも高く評価される傾向にあります。また、以下の施設が徒歩圏内にあれば、子育て世帯や高齢の方にも選ばれやすくなります。・スーパーやコンビニなどの買物施設
・病院や診療所などの医療施設
・学校や保育園などの教育施設
・公園や図書館などの公共施設バスが多く走っているエリアでは、バス路線の便利さも評価対象となります。
駅から離れていても、バス停が近く本数が多い立地なら高評価につながるでしょう。
騒音・振動・嫌悪施設の有無
周辺に住み心地を下げる要素がないかも、重要なチェックポイントです。
例えば、線路や幹線道路が近く、電車の音や車の振動が室内まで聞こえる家は評価が下がる傾向にあります。
また、工場や葬儀場、廃棄物処理施設など、購入希望者が敬遠しやすい施設が近くにある場合も査定額が下がりやすいです。一方、静かな住宅街は査定額がプラスに働きます。
便利な施設や住み心地が良いポイントがあれば、担当者に伝えておきましょう。実は家の査定額にほとんど影響しないポイント
査定において、実は評価に響きにくい項目もあります。
どのようなポイントがあるのかを見てみましょう。掃除や片づけの状態室内が散らかっていても、査定額が下がることはほとんどありません。
査定で見られるのは建物の構造や設備の状態であり、生活用品の量や日常的な汚れは評価の対象外のためです。
ただし、床や壁が見えないほど物が積み上がっていると、傷や不具合を確認できず、正確な査定が難しくなります。なお、売り出した後は内覧での第一印象が重要なため、掃除に力を入れるのであれば査定当日ではなく内覧の前がおすすめです。
購入時に支払った価格・建築費
「3,000万円で建てた家だから」などの購入時の金額は、査定額に反映されません。
査定額は「現在売り出されている類似物件がいくらで売れるか」という市場の相場をもとに算出されるのが一般的なためです。建物の価値は年数とともに下がり、土地の価格もそのときの需要によって変わります。
そのため、購入時より高く売れる場合もあれば、大きく下回る場合もあります。購入価格を基準にするよりも、まずは近隣の成約事例や売出物件を確認して、周辺の相場を目安にしましょう。
京都で家の査定を受ける流れここからは、家の査定を受ける流れを5つに分けて見ていきましょう。①相場を調べるはじめに、自分自身でおおよその市場相場を確認します。
以下のサイトを利用すれば、近隣の成約価格や売り出し中の物件を調べられます。・国土交通省の「不動産情報ライブラリ」
・不動産流通機構の「レインズマーケットインフォメーション」
・不動産ポータルサイト
・不動産会社のホームページ売却価格の目安を知っておけば、提示された査定額が妥当かどうかが判断しやすくなるでしょう。②机上査定を受ける
次に、不動産会社へ机上査定を申し込みます。
机上査定とは、立地や築年数などのデータだけで金額を試算する簡易的な査定です。
机上査定を利用して、査定額の目安や不動産会社の対応を比較しましょう。③書類を準備する訪問査定やその後の売り出しに備えて必要書類を準備します。
登記簿謄本や間取り図、建築確認済証などがあると、担当者が物件の情報を正確に把握できます。
手元に書類がなければ、その旨を担当者に伝えれば問題ありません。④現地で訪問査定を受ける
机上査定を受けた後、訪問査定を受ける不動産会社を決めて日程を調整します。
訪問査定当日は、担当者が家を訪れて建物や土地の状態を確認します。
所要時間は30分から1時間程度が目安です。
過去の修繕内容や気になる不具合がある場合は、このときにすべて伝えておきましょう。⑤査定書を確認する訪問査定から数日で査定結果が届きます。
金額も重要ですが、その査定額に至った根拠もしっかり確認しましょう。
近隣の成約事例や評価した点を丁寧に説明してくれる不動産会社であれば、安心して売却を任せられます。
査定額に納得がいけば、不動産会社と媒介契約を締結して売却活動に進んでいきます。査定の詳しい流れは以下の記事を参考にして下さい。不動産売却時に受ける査定とは？京都の査定で失敗しないためのコツを紹介
家の査定を受ける前に準備しておくこと査定は、事前の準備次第で精度が変わります。
ここでは、査定を受ける際に意識するべきポイントを紹介します。登記簿謄本・測量図・建築確認済証などの書類を揃える査定を受ける前に、物件の情報がわかる書類を揃えておきましょう。
書類があると担当者が土地の広さや建物の仕様を正確につかめるため、査定額の精度が上がります。用意しておきたい主な書類は次のとおりです。・登記簿謄本
・権利証
・測量図や公図
・建築確認済証・検査済証
・間取り図やパンフレット
・購入時の売買契約書
・リフォームや修繕の記録ただし、すべて揃わなくても査定は受けられます。
書類を紛失してしまった場合は、取り寄せ方法を担当者に確認しましょう。
不具合や過去の修繕は隠さず伝える
雨漏りやシロアリ、設備の不調などの不具合は、査定の段階で正直に伝えましょう。
隠したまま売却すると、引き渡し後に契約不適合責任を問われ、トラブルに発展する事態も考えられます。引き渡し後のトラブルを回避するためにも、不具合を修繕した工事の時期や内容がわかる書類を準備しておき、詳細を担当者と共有しておきましょう。自分でも相場を調べておく査定を申し込む前に、近隣の相場を自分で確かめておくと安心です。
目安を把握しておけば、提示された金額が妥当かどうかを判断でき、根拠のない高値にも惑わされることがありません。あらゆる角度から情報を集め、複数の情報を照らし合わせれば、おおよその価格帯がつかめるでしょう。
京都は、学区や通りを1本挟むだけで相場が変わる地域もあるため、地元に詳しい不動産会社の意見も聞いてみてください。以下の記事では、クラストホームの査定について詳しく紹介しています。
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<link>https://kurasthome.jp/blog/detail/20260827145044/</link>
<pubDate>Fri, 28 Aug 2026 07:00:00 +0900</pubDate>
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<title>【売却実例紹介】高い査定額で失敗したC様が、クラストホームの売却で成功した理由</title>
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<![CDATA[
今回は、一度は他社に売却を任せ、その後クラストホームへ相談し直して売却に成功されたC様の事例を紹介します。始まりは、複数の不動産会社へ売却査定を依頼する「一括売却査定」がきっかけでした。
複数の査定結果からC様が選んだのは、飛び抜けて高い査定額を出した会社です。しかし、最終的にはクラストホームで売却が成功しました。今回は、C様から寄せられた言葉を交えながら、売却までの道のりをご紹介します。
「どの不動産会社に売却を依頼すれば良いのかわからない」という方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。今回の事例で実際にいただいたお客様の声はこちらから一括査定から始まった不動産会社選びC様が自宅の売却を考え始めて、最初に利用したのがインターネットの一括売却査定でした。
一括売却査定とは、インターネット上で一度だけ物件の情報を入力すると、複数の不動産会社へ同時に査定依頼ができる無料のサービスです。連絡があった5～6社から査定額の提示を受けましたが、金額は会社によって差があり、説明の仕方もさまざま。
その中でC様が一番親身だと感じたのが、クラストホームの担当でした。
話を急がず、C様が気にしている点を1つずつ聞き取っていく。「人柄が良くて、熱い人だな」
それが、C様の抱いたクラストホームの第一印象でした。選んだのは一番高い査定額を出した会社しかし、各社の査定額を比較すると、1社だけ突出して高い金額がありました。
結局C様は、その不動産会社に売却を依頼することとなります。
当時のC様に不動産売却の経験はなく、金額の根拠を確かめないまま媒介契約（売却を依頼する契約）を結んでしまったのです。ところが、売り出したあとの動きは、当初の期待を裏切られる結果となってしまいます。
こちらからの連絡に対するレスポンスが遅く「今どんな反応があるのか」「次に何をすればよいのか」がわからないまま売却活動が進んでいったのです。「今思えば、もっと疑えばよかった」とC様は振り返ります。一定期間売り出したものの、買主が現れないまま、残ったのは不安だけでした。
「もう売るのをやめようか」
C様の頭には、そんな考えも浮かんだといいます。やがて媒介契約の期間が満了しますが、同じ不動産会社で売り続ける気持ちにはなれず、C様は更新を見送ります。
そうして、売却は振り出しに戻ってしまったのです。変わらない熱心さでもう一度前を向けたこの先どうするかを決めかねる中で、C様が思い出したのは、最初の査定で会ったクラストホームの担当でした。
ただ、一度は別の会社を選んだ経緯があります。「今さら連絡してもいいのだろうか」
電話をかけるまでには、ためらいがありました。それでも連絡してみると、担当は数ヶ月前と変わらない熱心さで応じてくれました。
これまでの経緯も、今抱えている不安も、真剣に受け止めてくれたのです。C様は当時を「気持ちがすごく楽になりました」と振り返ります。
やめようかと考えていた売却を、もう一度進めてみよう。
C様の心境は、そう変わっていきました。家を売却する方法について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。家を売却する4つの方法とは？向いている人の特徴や好条件で売るコツも紹介仕切り直しの売却活動、そして成約へ
C様はクラストホームと媒介契約を結び、売却活動を再開させます。前の会社との一番の違いは、連絡の量と質でした。
問い合わせの状況、内覧の反応、次に打つ手。
担当はC様が不安を抱えないよう、こまめに状況を伝えます。売却活動を始めてから数ヶ月後、買主が決まり、売却は無事成功しました。
C様は担当の動きに感激し「恐らく想像以上に頑張ってくれたのだと思います」と話されています。クラストホームが大切にしていることC様の売却を振り返ると、クラストホームが日ごろ心がけている3つの姿勢が表れています。1つ目は、査定額の伝え方です。
査定額は、その金額で売れると約束する数字ではありません。
だからこそクラストホームでは、周辺の成約事例や売り出し中の物件と比べながら、なぜその金額になるのかをお伝えしています。
高い査定額で気を引くのではなく、売主様が納得して売り出せる価格を一緒に決めていく考え方です。2つ目は、こまめな連絡と報告です。
クラストホームは少数精鋭の会社だからこそ、問い合わせや内覧の反応をその都度共有しています。
売主様に、今の売却状況を常に把握してもらうことを心がけています。3つ目は、一度離れたお客様にも同じ姿勢で向き合うことです。
C様のように、他社で契約されたあとに改めてご相談をいただくことは多くあります。
そのような場合でも、これまでの経緯をしっかりとヒアリングし、再度状況に合った売却プランをご提案いたします。クラストホームが不動産売却で心がけていることは、下記の記事でも紹介しています。
気になる方はぜひ読んでみてください。
大切な我が家を大切に売りたいあなたへ。京都の不動産売却ならクラストホーム不動産会社選びに迷っているあなたへ
今回は、一度は他社に売却を依頼し、そこからクラストホームで売却を成立させたC様の実例をご紹介しました。C様は「これから売却を考えている方は、不動産会社選びを本当に気をつけてほしい」と話されています。不動産の売却も購入も、人生で何度も経験するものではありません。
だからこそ、親身に寄り添ってくれる会社が一番だと気付いたそうです。不動産売却の悩みは人それぞれです。「査定額の根拠を知りたい」
「他社に依頼したが売れ残っている」
「何を基準に不動産会社を選べばいいかわからない」どんな状況からのご相談でも構いません。
クラストホームはお客様のお悩みに寄り添い、状況に合ったサポートをご提供いたします。
まずは無料査定から、クラストホームへお気軽にお問い合わせください。

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<link>https://kurasthome.jp/blog/detail/20260820105138/</link>
<pubDate>Fri, 21 Aug 2026 07:00:00 +0900</pubDate>
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<title>【売却実例紹介】紹介された4社のうち3社は大手。それでもクラストホームを選んだ理由</title>
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今回ご紹介するのは、ご両親から相続した実家をご売却されたB様の実例です。
B様はご両親を見送られたことをきっかけに、クラストホームへご実家の売却を依頼されました。当時、売却の依頼先を探されていたB様に、4社の不動産会社が紹介されます。
そのうち3社は誰もが知る大手不動産会社で、残る1社がクラストホームでした。今回は、B様ご本人の言葉を交えながら、売却までの歩みを振り返ります。
同じように相続した家の売却でお悩みの方は、ぜひご一読ください。相続で残されたのは、家だけではなかったご両親が亡くなられたあと、B様の前には2つの課題がありました。1つは、先祖代々のお墓。
「これから誰がお墓を守っていくのか」を考えた末にB様が選んだのは、遺骨を新しい供養先へ移してお墓を撤去する「墓じまい」でした。ただ、墓じまいには墓石の撤去や改葬先の手配など、まとまった費用がかかります。もう1つの課題は、誰も住まないまま残されていたご実家です。B様は、墓じまいの費用を工面するためにも売却を決意されました。早く売りたい。
そして、できるだけ高く買ってほしい。このように、B様のご希望ははっきりしていました。各種手続きを進める中で、B様は不動産会社を紹介してもらえる窓口に出会います。
紹介されたのは4社。3社が大手の不動産会社で、残る1社がクラストホームでした。この4社のうち、一番早く電話で連絡したのがクラストホームです。
電話口での受け答えが丁寧で、B様はこの時点で好印象を持たれます。その印象がさらに強まったのは、担当と直接顔を合わせてからでした。身だしなみの清潔感、話の進め方、質問への答え方。B様は当時を振り返り「清潔感から接客のスキルまで、すごく高い方だと思いました」と話されています。「大手の看板」ではなく「人」で選んだご実家の売却は、B様だけで決める話ではありませんでした。
妹様も同じ相続人として、4社の対応を一緒に見ていました。その妹様も担当を高く評価されており、姉妹の意見が一致したところで、B様はクラストホームへご実家の売却を依頼します。B様は、売却を依頼した決め手を「担当者の人となりです」とインタビューで話されています。B様姉妹が惹かれたのは、会社の看板の大きさではなく、目の前で動く担当者だったのです。そして売却活動が始まってからも、気になる点が出てくるたび、B様は担当へ相談を持ちかけます。
担当はその都度丁寧に応じ、状況を伝えながら手続きを前へ進めていきました。少しでも高く売るために動いた担当者売却活動が始まってから、担当は「墓じまいのために、B様の手元に少しでも多くの資金を残したい」と考え、購入希望者側との調整に動きます。売却が完了したのは、最初のやり取りからおよそ5ヶ月後。B様はインタビューで「高く売却するために動いてくださり、ものすごく助かりました」と話されています。そして「ここまでスピーディーに、1年かからずに終われたことにすごく感謝しています」と続けられました。B様は、5ヶ月というスピードを評価されたのではありません。
墓じまいという「その先の目的」を担当が理解していたからこそ、B様は納得して売却を終えられたのです。家を売却する流れは、以下の記事で解説しています。京都で不動産を売却する流れとは？高く売るコツも紹介少数精鋭だからできるサポートB様がクラストホームを選ばれた背景には、大手不動産会社との体制の違いにあります。大手不動産会社に売却を依頼した売主様の中には、担当者となかなか連絡が取れない、毎回違う人に1から事情を説明し直す、などの経験をされる方がいます。
大人数の営業担当が同時に多くの案件を抱える不動産会社では、どうしても対応が事務的になってしまう傾向にあるのです。その点、クラストホームは少数精鋭でお客様をサポートしております。
1件1件に手をかけられるからこそ、安心して売却をお任せいただけます。売主様がどのような事情を抱え、売却の先に何を思い描いているのか。
そこまで把握したうえで動くため、"あなた専属"の担当者としてご売却をお手伝いいたします。さらに、少人数だからこそ判断も対応もスピーディーです。
「今ちょっといいですか」と急にご相談をいただいてもその場でお答えし、状況が変われば進め方をすぐに組み直します。B様の売却で、墓じまいの費用を見据えた価格調整にすぐ動けたのも、この体制があったからでした。クラストホームの売却に対する考え方は、下記の記事でも紹介しております。
気になる方はぜひ読んでみてください。大切な我が家を大切に売りたいあなたへ。京都の不動産売却ならクラストホームB様のインタビューの様子はこちらからどうぞ！【ご成約者様インタビュー】売却を終えたあとも、相談できる相手として今回は、墓じまいを見据えてご実家を売却されたB様の実例をご紹介しました。紹介された不動産会社の4社のうち3社は大手。
その中でB様が選ばれたのは、一番早く動き、売却の先にある目的まで一緒に考えたクラストホームの担当でした。クラストホームにとって、お客様とのお付き合いは家を売って終わりではありません。
売却を終えられたあとも、住まいのご相談をいつでもお受けいたします。B様も、今お住まいのご自宅について「何かあったら聞いてみたい」と話されています。所有されている不動産のご売却で迷っている方は、お悩みを一度お聞かせください。まだ気持ちが固まっていない状態でも構いません。
お客様が一番大切にしたいことを共有しながら、ご売却プランをご提案いたします。まずは無料査定から、クラストホームまでお気軽にご相談ください。

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<pubDate>Fri, 21 Aug 2026 07:00:00 +0900</pubDate>
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